合同中未约定 开发商索要维修基金被驳回

　开发商索要维修基金被驳回

　2000年，某房产开发商取得商品房预售许可证。2002年4月17日，吕某跟开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定向开发商购买一套商品房和一个储藏间，总价款为33余万元。合同中，双方对维修基金没有作出明确的约定。几个月后，开发商为吕某办理了房屋交付手续。吕某成了新房的主人。

　　然而，事情并没结束。开发商作为原告将吕某告到法院，请求判令吕某向他们直接缴交住宅共用部位、共用设施设备维修基金近万元。成为被告，吕某很不理解，既然当初并没约定要缴交维修基金，为何现在要呢？

当初没约定开发商败诉

法院审理后认为，原告具有商品房预售资质，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。根据建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定"商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％-3％的比例向售房单位缴交维修基金……"本案原被告并没有在合同中对维修基金的缴交比例等作出约定，现原告主张被告缴交维修基金没有合同依据，该诉求应予驳回。

　　法院一审驳回了原告的诉讼请求。宣判后，原告不服，上诉至泉州市中级人民法院。原告上诉称，当初双方当事人签订的《售房合同书》第十八条规定，买受人（即吕某）在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的共用部位和设施，并按占地和共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。该条是对吕某应当按照有关规定承担缴交住宅共用部位、共用设施设备维修基金的约定。

　　中院审理后认为，当初，吕某跟开发商并没有具体规定必须缴交维修基金以及具体的缴交比例及数额、缴交方式、缴交时间。如今，开发商要求吕某缴交维修基金既没有合同依据也没有法律依据。法院终审维持原判。据此，吕某打赢了这场官司。

　　律师点评

　　本案双方争议的焦点是：购房者吕某应否直接向售房单位开发商缴交住宅共用部位、共用设施设备维修基金近万元。

　　根据《物业管理条例》第五十四条第三款规定"专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定"，建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，购房者向售房单位缴交维修基金的前提是已与售房单位在住房销售时对缴交维修基金的事项进行了约定，甚至应当具体约定缴交的比例。因此对上述法条的理解应为：购房者与售房单位在住房销售时签订有关维修基金缴交约定，是双方的法定义务，而不能片面地理解为：按购房款2％-3％的比例向售房单位缴交维修基金是购房者应履行的法定义务。

　　至于开发商主张已代吕某向有关部门缴交了维修基金，就此主张还提供了相关的票据，法院认为，既然吕某向开发商缴交维修基金的前提并不存在，即吕某依法并无向开发商缴交维修基金的法定义务和约定义务，则关于开发商是否已单方代吕某向有关部门缴交维修基金的相关问题及证据，对本案的处理结果并无影响，在本案中无须进行审查处理