论业主委员会

作者：王美贞

随着房地产业的迅猛发展，越来越多的市民荣升为小业主，拥有了自己的房子、自己的一方天地，但小业主们拥有的“自己的房子”却又并不完全是“自己的”，它还存在着与相邻业主共用的部分和整幢楼宇其他业主共用的部分。于是，小业主的权利如何协调、如何行使便成为了广大市民日益关注的社会热点问题之一，于是，业主委员会便诞生了。业主委员会是何方神圣？他能帮助我们广大的业主做些什么呢？下面我们来探讨一下。

一、业主委员会是如何产生的？

业主委员会是基于国务院２００３年颁布的《物业管理条例》而产生的。业主委员会是在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。业主大会则是由物业管理区域内全体业主组成的。业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

可见，业主委员会没有独立的民事主体资格，业主委员会是业主大会的内部机构，其与业主大会的关系是部分与全体的关系。其所作的意思表示即业主大会的意思表示，其行为即业主大会的行为。

二、业主委员会能否代表全体业主履行作为业主所享有的一切权利？

由于业主委员会并非独立的民事主体，因此不能独立地享有权利和承担义务。业主委员会仅根据《物业管理条例》及业主大会的授权承担一定范围内的职责。其职责主要有以下几个方面：

１．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

２．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

３．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

４．监督业主公约的实施；

５．业主大会赋予的其他职责。

　　　同时，《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

由此可见，业主委员会的能力是十分有限的，且其职责主要是来自《物业管理条例》的授权，是一种法定的职责。业主委员会并不能代表全体业主行使他们与物业管理无关的权利，更不能代表某个或某些业主行使业主权利。

三、业主委员会能否作为诉讼主体进行诉讼？

从理论上来讲，业主委员会不是独立的民事主体，因此其当然地不具有诉讼主体资格。但是，为了使人数众多的业主统一地主张权利，使他们公共性的合法权益能够得到有效的保障，降低诉讼成本，便利诉讼，在实践中，人民法院是有条件地承认业主委员会的诉讼主体地位的。这也是《物业管理条例》规定设立业主委员会的立法本意，同时，该条例明确规定了业主委员会具有一定的职责，那么实践中也应当为其履行职责提供有效的司法救济手段。目前，有学者从诉讼担当的角度进行论述，也从技术上排除了业主委员会作为诉讼主体的理论障碍。

人民法院在实践中有条件地承认业主委员会的诉讼主体资格，业主委员会欲提起诉讼，必须具备以下条件：１．业主委员会是依法成立的；２．起诉前经业主大会或业主代表大会授权；３．被告是物业管理公司；４．诉讼标的与物业管理有关；５．维护的是全体业主的公共性的利益。在具备了上述条件后，业主委员会方可作为原告提起诉讼，诉讼结果则及于全体业主。

　　　　　　　　２００６－４－２４