一、原告无权擅自解除合同并要求返还房屋

理由是讼争合同已特别约定双方不得自行解除合同。

双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约条款之第1点规定：甲、乙双方不得自行解除本合同，任何一方有违反本合同的行为，应就违约行为进行赔偿。这就是我们通常所说的“解除权排除条款”。在理论和实践上，解除权能否排除？解除权排除条款是否有效呢？答案是肯定的。

首先，我国合同法明确规定：解除权的行使属于当事人意思自治的范围。我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。提请法庭注意：该处以及合同法的其他地方，凡涉及合同解除的条款用词都是“可以”而不是“应当”，而可以就是两可，包括可以解除也可以不解除。由此可见，合同要不要解除以及如何解除，全凭当事人自愿。如果双方约定合同不解除，实质上属于合同解除条件的特别约定，也可以说是解除条件的一种极端情况，但毫无疑问，这种对解除与否的约定完全符合合同法的意思自治精神，我国的法律并不禁止。

其次，合同解除与合同解除权的行使是两个完全不同的概念，合同解除分为法定解除和任意解除，本案所涉及的《合同法》第94条和第227条都属于法定解除条款，但问题是法定解除并不是依法自动解除，究竟是否要解除还要具体看当事人是否行使解除权，如果放弃行使，合同的解除虽然具备条件，但是永远不会产生解除的后果。可见，当事人虽然不能改变法定解除的形式和法定解除的条件，但完全可以改变法定解除权利的行使。前已述及，《合同法》第94条和第227条规定的都是“当事人可以解除合同”而不是“应当解除合同”或“必须解除合同”，根据“意识自治优先”的原则，如果当事人事先在合同中约定排除解除权或者说放弃解除权，应该受到尊重。对这种当事人自愿承担合同无法解除之交易风险的大无畏精神，我们不仅应该尊重，而且应该给予鼓励。

再次，排除解除权并不违反任何法律和行政法规的强制性规定，也不违反社会公共利益。如前所述，解除权的行使纯属当事人意识自治的范围，在商事合同中放弃解除权的行使并不违反社会公共利益，也没有违反我国任何法律和行政法规的强制性规定，因此，解除权排除条款合法有效。

综上，本案讼争合同中的解除权排除条款是双方当事人的真实意识表示，不存在合同无效的任何情形，应认定为合法、有效。我国《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由此可见，原告企图擅自解除合同的行为根本无效。恳请法院据此驳回原告的第一和第二项诉讼请求。

（以上第一点意见可参考附件1北京市第二中级人民法院的一个案例点评）

二、原告要求支付违约金、租金利息的诉求不能支持

理由如下：

1、超过诉讼时效违约人不再承担违约责任

我国合同法对违约采取的是制裁原则，其制裁方式就是要求违约人承担违约责任，具体包括支付违约金、赔偿损失和继续履行等方式，而解除合同则是最严历的制裁。但同其他大陆法系的国家一样，违约责任的启动并不是当然适用，还有赖于守约方行使第二次请求权：即要求违约方承担违约责任后违约方才有可能承担。但问题是，请求权的行使要受到诉讼时效的限制，从而在客观上造成违约人不一定要承担违约责任。如果超过诉讼时效守约人的诉求得不到法律支持时，违约人就不再承担违约责任。

具体到本案，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。而从讼争合同约定的租金支付条款来看，最后一期租金的支付期限为2000年1月25日，故本案的诉讼时效期间至2001年1月25日届满。但在此之前原告从未向被告主张过违约责任，故总体来看，原告在事隔六年之后起诉要求被告承担违约责任，包括支付违约金、租金利息和解除合同，早已超过了诉讼时效并丧失了胜诉权，因此恳请法院据此驳回原告的第三、四和第一项之诉讼请求。

2、主债权丧失胜诉权后从债权亦丧失胜诉权

本案有一个奇怪的现象必须引起注意：原告明知主债权租金已丧失胜诉权，所以对主债权没有主张，却单独主张从债权违约金和租金利息，那是不是意味着主债权丧失胜诉权后从债权还没有丧失胜诉权并可以单独主张呢？答案当然是否定的。

首先，从原告提供的本案诉求清单来看，违约金和租金利息都是以主债权租金为基数按照乘法计算出来的，可见本案的从债权对主债权具有超强的依赖性且不可分离，也从来没有分离。如果主债权得不到法律支持，即基数为零，则依此计算出来的违约金和租金利息也等于零。可见在本案当中，如果主债权丧失胜诉权，则从债权亦丧失胜诉权。

其次，通说认为：诉讼时效的适用对象是请求权，但只有独立的债请求才能适用诉讼时效并为法院所受理，从属的债在没有分离之前不能单独适用诉讼时效并为法院所受理，比如违约金和利息，每天都在发生，如果能够单独适用诉讼时效并为法院所受理，则逾期一年就有三百六十五个请求权和时效，法院要当着三百六十五个案件来立案，这无论在理论上还是在实践上都是行不通的，也是荒唐的。所以，违约金和利息不能脱离主债权单独计算时效并单独主张，如主债权丧失胜诉权，则从债权亦丧失胜诉权。本案原告在租金超过诉讼时效后，企图单独主张违约金和利息没有法律依据，同样得不到法律的支持。

3、主物的请求丧失胜诉权则从物请求亦丧失胜诉权

从租金这一特定的物权角度考虑，违约金和利息都属于孳息的范畴，其中，违约金属于约定孳息，而利息属于法定孳息，孳息与主物共存亡，主物灭失，孳息灭失，主物还没有取得，孳息当然也还没有取得，主物的请求丧失胜诉权，则从物亦丧失胜诉权。还没有听说过无本可以取息的。所以本案租金已得不到法律支持的情况下，违约金和利息自然也得不到法律的支持。

4、原告的诉求过高过当

从请求的技术层面考虑，原告的诉求亦不妥当。违约金和利息损失都属于相同性质即货币资金的违约责任，二者不能重复主张。在原告不能证明利息损失已超过违约金的的前提下，不能再主张利息差额，更不用说全额；至于违约金的比例每日万分之五也太高，高出法定万分之二点一的一倍还多，不公平；即便考虑从债权的诉讼时效，也要围绕主债权租金的一年时效提出主张，即充其量也只能请求最近一年的违约金或租金利息，怎么可能无原则地请求长达7年有悖一般时效概念的要求呢？

（以上第二点意见可参考附件2柳经伟教授的部分学理解释）

三、关于原告要求变更租金标准并补交租金的问题

原告第5项诉求要求变更租金标准并补交租金也不能成立，具体理由是：

1、该项诉求不明

根据相关法律规定，原告认为租金条款偏低显失公平时，应当先诉请提出拟变更的合同具体条款，但原告并未提出变更合同的哪一条？因此，原告的该项诉求不明确，不符合民诉法108之规定，而与之关联的补交租金诉求也就丧失了前提，故原告的第五项诉求也应当予以驳回；

2、变更合同诉求超过一年的法定除斥期间

根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第７３条之规定：可变更的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更的，人民法院不予保护。因此，原告最多只能在签订合同后的一年内即2000年2月10日前要求变更合同，至原告起诉之日2007年3月10日早已超过了1年的法定除斥期间，故其诉求也应当予以驳回；

4、没有证据表明租金显失公平

本案合同租金标准采用的是按套计价，短期总付，本案没有单价标准。原告按面积来推算单价脱离合同宗旨，即无证据支持也无常识支持。生活经验法则告诉我们：租赁不是买卖，双方关系好零价格都可以。况且租赁还要考虑地段、房屋质量、稳定性、装修标准、租金的时间价值、支付方式等，如果什么合同执行下去最后都要由评估来调整，不但不现实，也不利于民事关系的稳定，没有法律依据可用评估的方式来调整租金水平。

5、各项诉求之间相互矛盾

在实践中，变更合同的目的在于合同的继续履行或撤销，即取消原合同的约束。对已失效没有约束力的合同要求变更不但没有实际意义，也没有法律依据。原告在第1项诉求中自认为2006年12月8日合同已解除并失效，但在第5项诉求中又要求变更合同并履行至2007年2月9日，实属自相矛盾、无理取闹。

四、关于本案的法律适用

1、本案合同法94条、227条都不能适用。

因为合同法第一百二十四条明确规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定。可见分则规定优先。而分则第227条是这样明确规定的：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人解除合同有前置程序要求（无正当理由未付、经催告仍不付才算达不到合同目的），可见合同法94条讲的“只要单纯迟延支付租金就算达不到合同目的”的解除合同规定不能适用。但问题是依据诉讼时效抗辩拒付，属于有正当理由的依法拒付，本案也不符合227条规定的解除条件，因此，合同法227条也不适用。原告既不能依据总则94条解除合同，更不能依据分则227条解除合同，因此原告的起诉根本就没有可供适用的法律；

2、不能以所谓的公平原则、等价有偿原则（个人利益）对抗诉讼时效制度（公共利益）。

民法通则以及合同法规定的公平原则、等价有偿原则调整的主要是平等民事主体之间的法律关系，其主要目的是为了维护民事主体建立、变更或消灭民事法律行为时应确保公平、等价有偿，如欺诈、乘人之危、显失公平等情形均属于违反公平及等价有偿原则，调整的是具体民事主体之间的个人利益，属于个人利益范畴；而诉讼时效制度则是国家法定的基本民事制度，其主要目的是为了维护社会的稳定，调整的是社会公共利益，属于国家公共利益范畴。当个人利益与国家公共利益发生冲突时，应当优先保护国家公共利益。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第１５３规定的“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”就完全体现了国家运用强制力维护社会稳定、构建和谐社会的精神。

3、原告企图变相行使已丧失的胜诉权有违诚实信用原则

原告在租金已丧失胜诉权的前提下绞尽脑汁向被告一而再、再而三地起诉，炮制各种名目繁多的诉讼请求，从其各项诉求金额来看，基本上每一项都相当于租金数额，三者相加更是大大超出了租金数额，显然，原告的企图非常明显，那就是通过主张没有事实和法律依据的违约金、租金利息以及补交租金来变相行使已丧失的租金胜诉权。且不论其该等滥用诉讼资源是否损害了国家利益，就其不断向被告起诉而言，也违背了法律规定的诚实信用原则。

4、在被告租金还未用完的情况下解除合同对被告不公平（可用到2009年底）

从按月支付租金的商业惯例看，合同约定的45年租金为130万元，截至到2044年，而实际上被告已经支付了租金30万元人民币，按比例计算，被告实际支付的租金期限已到2009年底。因此，在被告租金还没未使用完的情况下解除合同对被告来说是不公平的，以目前被告已交纳的租金30万元人民币计算，原告至少可以使用到2009年底。

5、讼争合同必须继续履行

本案超过诉讼时效仅导致原告权利的丧失，但并没有导致原告义务的减少，双方之

间的有效租赁合同还应当继续履行，例如原告还应当依约负责房屋的物业管理、承担房屋修缮义务等。

综上所述，原告全部诉讼请求都没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。