【问题提示】在实际经营过程中，人们经常会遇到这样的问题，同样是商场场地使用权转让，但是双方签订的合同名称却有很大的区别，有的签订《租赁合同》，有的签订《联营合同》，甚至还有其他合同。合同的内容，往往是五花八门、张冠李戴和相互交叉，因此给合同定性带来了一定的困扰。合同的定性不同，引致法律后果自然不同。法院在审理此类案件时，租赁合同认定为民事纠纷，联营合同认定为民商纠纷，分别由不同部门进行审理。因此，在正式起诉之前先对合同进行正确的定性十分必要。【具体案例】原被告诉双方2004年签订《联销合同》，约定原告使用被告场地，场地建筑面积约1500平方米，租赁期限为五年，期满后可自动续约三年。合同签订两年后，被告将场地产权分割后以售后包租（暂不讨论非法问题）的方式卖给了137位个体业主。合同履行至2007年5月，个体业主与被告因租金问题产生重大纠纷，导致原告无法继续使用场地。事后，原告依法提起诉讼，要求被告承担违约责任。【案件争议】本案在起诉之前，对合同定性产生了一定的争议。有的人认为是《租赁合同》，有的人认为是《联营合同》（即经营合同）。在没有定性之前，先比较一下两种合同的法律特征及法律后果。一、租赁合同：依据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 1、法律特征： ①租赁合同是转移财产的使用权，而不转移财产的所有权； ②承租人只能对租赁物进行使用，不能进行处分，不得改变租赁物的形状和特性； ③租赁期内使用租赁物的收益归承租人所有。 2、法律后果： ①合同继续有效。依据《合同法》第229条规定，"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。双方签订合同时被告是该场地的产权登记人，因此《联销合同》是有效的。至于后来被告将房屋出售给个体业主，所有权发生变更但并不影响合同的效力。如果个体业主们拒绝履行合同，则应由个体业主们承担相应法律责任。 ②侵害原告的优先购买权。依据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 ③场地范围内的个体业主可做共同被告。因合同继续有效，在要求继续履行合同的情况下，可以将个体业主们做为被告。二、联营合同：依据《民法通则》第51、52和53条的规定。 1、三种形式： ①法人型联营：这是一种最紧密、最稳定的联合形式，它是指联营各方以财产、技术、劳务等出资组成新的经济实体，并由其独立承担民事责任的联营。根据这种联营所形成的联营企业为法人。它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用于企业法人有关规定，联合各方的权利义务、利益分配、风险承担、管理机构的产生、成员的加入和退出等均由企业章程予以规定。 ②合伙型联营：这是一种半紧密、较稳定的联合形式，它是指联营各方以财产、技术、劳务等出资，共同经营，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或经营管理的财产承担民事责任的联营。根据这种联营而组成的企业不具有法人条件，其财产属于共有性质，联营各方的责任是无限的连带责任。 ③合同型联营：这是一种松散型、简易型的联合形式。它是指联营各方既不出资，也不组成新的经济组织，而是按照合同的约定相互协作，各自独立经营，各自承担民事责任的联营，这种联营形式只不过是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系而已。 2、法律后果：在这种情况下应该分为两个时间段来理解：一是被告向个体业主转让场地之前；二是被告向个体业主转让场地之后。转让之前产权属于被告，因此其有占有、使用、收益和处分的权利，不影响的合同效力；转让之后产权已归个体业主，合同的权利义务主体应当是个体业主们，而不是被告，被告的售后包租（暂不讨论非法的问题）的行为属于一种代理行为。从这一点上讲，被告似乎可以不承担违约责任。但是，不论如何，双方签订《联销合同》在先，被告有义务保证的合同的履行，否则就要承担违约责任。在本案中，就《联销合同》的特征而言，显然以上两种合同的特征或多或少都具备，原告使用被告的场地具备《租赁合同》的特征，原告使用被告的营业执照具备《联营合同》特征。在这种情况下，究竟定性为哪一种法律关系确实存在争议。当合同性质发生争议时，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能以合同"名称"为准。因此，就本案而言，虽然从合同的标的来看，为被告向原告出让场地使用权，但是从合同目的、内容和实际情况来看，存在原告使用被告营业执照经营和向消费者开具被告统一发票的问题，显然对外承担法律责任的主体是被告，而不是原告，这完全说明双方之间实质上是一种合作关系，完全符合《联销合同》（经营合同）的法律特征，而不能简单的定性为《租赁合同》，司法实践亦如此。【简单结论】在审理此类合同纠纷时，合同如何定性，法院主要以是否相互使用营业执照和发票做为一个重要的判断标准，而不是简单地以是否使用场地为标准。