不要租房押金了就可以解除房屋租赁合同吗?
重庆律师 陈龙桥 2020年11月27日
摘要:在民法典施行之前,根据《合同法》的规定,房屋租赁合同是不可以随时解除的;2021年1月1日民法典施行后,房屋租赁合同等不定期合同,合同双方都可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》已于2020年5月28日由全国人民代表大会通过,将于2021年1月1日起施行。根据《民法典》第1260条的规定,《民法典》施行后,《婚姻法》、《继承法》、《收养法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《侵权责任法》等法律同时废止,届时都应当按照《民法典》的规定执行。《民法典》对《合同法》、《物权法》等上述法律进行了大量修改完善,并增加了一些新的规定。对于合同解除,《民法典》在《合同法》有关合同解除规定的基础上,新增加了不定期合同双方都可以随时解除的规定。
案例:甲向乙租房一套,租赁期限一年,月租金2000元,租金按季度支付,签订合同时支付当季度的租金6000元及租房押金2000元,之后每季度开始前缴纳下一季度的租金。甲租房一个月后,因为需要到另外一个城市工作,甲提出不要租房押金为条件解除房屋租赁合同是否可以?
按照《合同法》规定,合同解除有三种方式:一是约定单方解除;二是双方协商解除;三是法定解除,即合同目的不能实现且符合法律规定的解除条件时,没有违约一方有权依法解除合同。具体分析如下:
一、约定单方解除合同:即合同中约定了合同解除的条件,在达到合同约定的解除条件时,有解除权的一方可以单方面通知对方解除合同。租赁合同常见的约定解除条件是,承租人超过一个月不支付租金的,出租人有权解除租赁合同。在上述案例中,如果租房时甲预见到今后可能需要到外地工作,可以要求在租赁合同中约定,如果甲在租赁期间需要到外地工作时,可以不退还租房押金提前一个月通知乙方解除房屋租赁合同。但是只有租赁合同中明确有此条款,甲才可以在需要到外地工作时,按照该约定通知乙方单方面解除房屋租赁合同,如果租赁合同中没有这个条款,甲就不可以单方面解除租赁合同。
二、双方协商解除合同。在上述案例中,如果合同没有约定甲有权单方面解除房屋租赁合同的条款,但在甲向乙提出解除租赁合同的请求后,经过双方协商,就解除房屋租赁合同达成一致意见的,可以按照双方都同意的条件解除房屋租赁合同。
三、法定解除。按照合同法第94条规定,法定解除分为两种情形,一是发生不可抗力不能实现合同目的时,双方都可以解除合同,且不需要承担违约责任;二是因为一方严重违约致使非违约一方不能实现合同目的的,没有违约的一方有权解除合同,但违约一方是没有合同解除权。在上述案例中,如果合同中没有约定甲有单方面解除权,双方又不能协商解除租赁合同的,甲单方面不想继续租房,就属于违约一方,因此甲是没有合同解除权的。
如果甲不想继续租赁合同而强行解除,因为房屋租赁合同属于不能强制履行的合同,乙不能要求甲继续履行房屋租赁合同,但是乙有权要求甲承担违约责任,赔偿因此给乙造成的各种损失。对于房屋买卖等可以强制履行的合同,如果卖方想单方面违约,买方是可以要求按照房屋买卖合同约定的条件强制房屋买卖的。
《民法典》新增加不定期合同可以随时解除的规定
对于租赁合同等长期合同,如果没有约定解除条件,双方又不能协商解除合同的,就容易形成合同僵局,对于合同各方都有风险:就房屋租赁合同来讲,承租人不想继续租房就不会缴纳房屋租金,房东难以顺利收到房租,如果房东向法院诉讼要求租房租金,不仅费时费力,有时需要付出的时间和精力可能比所收到的租金多不了多少;另一方面,承租人单方面不再租房属于违约,需要承担违约责任、赔偿房东损失等。因此在制定《民法典》时,对于合同法关于合同解除的规定进行了修改完善:除保留合同法规定的合同解除条款外,民法典中新增加了一款规定,即民法典第563条第2款规定“以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方”。
按照最高人民法院的理解(详见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典合同编理解与适用(一)》第673页),房屋租赁合同不是一次性付清所有租金的合同,而是需要在合同履行过程中分次支付租金的持续履行合同,因此房屋租赁合同属于该条款规定的不定期合同。在民法典于2020年1月1日起施行后,承租人和出租人双方都可以随时解除租赁合同,而不需要承担违约责任,但是解除合同的一方应当在合理期限之前通知对方,否则仍然属于违法解除合同,需要承担违约责任并赔偿对方的损失。