随着城市化的加快与发展，越来越多的人流动到城市中工作生活，房屋租赁也成为人们在日常生活中经常接触的法律关系，而在该法律关系中，不可避免的会产生纠纷，其中“房屋租赁合同无效”是影响最深的一类。

　　01房屋租赁合同无效的情形

　　实践中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。

　　违法建筑

　　一般指因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，自2009年9月1日起施行，以下简称《解释》）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效

　　非法转租

　　一般指承租人未经出租人同意将房屋转租他人的行为。转租必须征得出租人同意，由于承租人不具备房屋出租的权利，因此擅自转租房屋属于无权处分，由此转租合同的效力处于待定状态。如果出租人追认，则转租合同自始有效。若出租人没有明示追认，则转租合同无效。

　　《合同法》二百二十四条第二款 “承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。”

　　02无效后占有使用费的认定

　　《解释》第5条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该司法解释的法理依据是，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，以恢复到行为没有发生之前的状态。合同行为是最重要的民事法律行为之一，房屋租赁合同无效时，支付房屋占有使用费，即属于返还原物的范畴。

　　第18条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　该条确立了租赁合同无效时占有使用费计算的一般规则，即参照合同约定的租金标准计算。但实践中，考虑到房屋使用情况、双方过错或其他影响因素，裁判机构并非全部机械参照合同约定的租金标准确定占有使用费，而是根据具体个案进行酌情调整。具体可以从如下案例进行思考：

　　具体案例

　　1房屋无法正常使用

　　A公司与B房屋租赁合同纠纷

　　（2016）沪02民终3259号

　　上海市第二中级人民法院

　　案情简介

　　A公司（出租人）与B公司（承租人）签订《租赁合同》一份，约定出租人将位于上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX号商场一楼至三楼出租给承租人经营使用，签订本合同前，出租人已告知承租人该房屋权属情况（该房屋属于无房产证的商业性用途）。后因承租人无法办理证照拒绝支付租金。为此出租人启动制裁措施，正式对商场进行停水、停电并封闭整个商场的大门，导致承租人无法正常经营，供应商陆续将货品撤离超市。双方诉至法院。

　　裁判观点

　　关于2014年6月1日至2015年2月2日期间的使用费，因2014年11月18日，A公司对系争房屋采取了停水停电措施，致B公司经营受阻，故使用费应分段计算。其中2014年6月1日至2014年11月18日期间，B公司实际使用了系争房屋进行经营，应当按合同约定租金标准支付使用费；2014年11月19日至2015年2月2日实际返还日期间，因房屋停水停电导致B公司未能正常使用系争房屋，故该期间的使用费应当予以减免，法院酌定按原租金标准的50%支付。

　　据此，实务中，诸如上锁、停水停电期间、房屋被查封期间、被停业期间、房屋被拆除或改造期间、房屋漏水期间等租赁房屋无法正常使用期间的占有使用费应酌情减免。

　　2未实际使用租赁房屋

　　C公司与D公司房屋租赁合同纠纷

　　（2018）粤03民终22712号

　　广东省深圳市中级人民法院

　　案情简介

　　C（出租人）与D（承租人）签订《租赁合同》，约定承租人租用出租人某楼栋过道，面积为300平方米，用于经营家具展厅，租期从2017年11月1日至2022年7月31日止，免租期（只免租金）从2017年11月1日起至2018年1月31日止。涉案租赁场地没有取得建设工程规划许可证及房地产权证。后承租人向第三方购买铁皮等材料对涉案房屋进行装修， 2017年12月7日由于出租人未能提供房产证和消防验收手续，也未移交租赁房屋，吊顶没有实际施工，为此承租人停止了装修，并将一部分未使用的材料退还第三方公司，第三方公司将剩余材料款退还给承租人。后双方发生争议诉至法院。

　　裁判观点

　　本案二审争议的焦点为D公司是否应向C公司支付2018年2-5月的占有使用费。D公司主张C公司未向其交付涉案房屋，其无需支付占有使用费。法院结合双方证据认定涉案房产已实际交付。对于占有使用费的标准，从双方举证来看，涉案租赁物一直处于空置状态，承租人未实际使用过涉案租赁物，因此，酌定承租人参照租赁合同约定租金的50%的标准向出租人支付占有使用费。

　　由此，租赁房屋空置期间承租人未实际使用过租赁房屋，占有使用费标准应参照合同约定租金标准酌情降低。

　　3未及时收回房屋

　　E公司与F公司房屋租赁合同纠纷

　　（2019）粤民申9563号

　　广东省高级人民法院

　　案情简介

　　F公司（出租人）与E公司（承租人）签订《租赁合同书》一份，出租人将位于深圳市××期商业楼及相关附属设备、场地租赁给承租人，该物业为原龙岗区“短平快”项目，用地性质为临时用地，房产为自有房产。后承租人出现拖欠租金的行为。根据2018年3月29日大鹏办事处关于印发《大鹏办事处2018年重点项目征地拆迁工作方案》的通知，因租赁物业属于拆除范围，出租人以承租人拖欠租金为由解除合同。

　　裁判观点

　　因承租人未实际占有使用案涉租赁物，且自2017年5月起未继续支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，在案涉物业空置且承租人未继续支付租金的情况下，出租人应当采取措施防止损失扩大，出租人没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故出租人无权要求承租人支付2017年5月之后的房屋占有使用费。

　　据此案例，可知如果出租人在能够及时收回租赁房屋的情况下怠于收回租赁房屋，应当根据其过错程度对占有使用费酌情调整。

　　03房屋占有使用费用考量因素

　　占有使用费的实质是指：租赁合同虽然无效，但是承租人实际使用了出租人房屋，因此应当支付房屋使用对价。对于房屋占有使用费的计算，可以从如下因素综合考量：

　　1

　　租金标准

　　租赁合同约定的租金标准。根据房屋占有使用费确定的一般规则，租赁合同约定的租金标准往往是确定房屋占有使用费时首要考虑的因素。

　　双方实际履行的租金标准。虽然租赁合同约定了租金标准，如果双方在履行合同的过程中通过事实行为变更了合同约定的租金标准，仍应当遵循双方的真实意思表示，按照实际履行的租金标准确定房屋占有使用费标准。

　　房屋市场租金标准。虽然租赁合同约定了租金标准，但在租赁合同无效的情况下，合同约定的租金标准往往只是参考因素而非决定因素，而房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，在合同无效的情况下，该等对价亦需考虑市场租金水平来确定房屋占有使用费的标准。

　　2

　　使用程度

　　承租人对租赁房屋的使用程度。房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，如果承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制，例如租赁房屋被上锁或停水停电、被查封、被停业、被拆除或改造、房屋漏水等，这种情况下如果完全按照合同约定或市场租金标准确定占有使用费，对承租人而言有所不公，因此在承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制的情形下，其应当承担的占有使用费也需要根据其对租赁房屋的使用程度酌情调整。

　　3

　　过错程度

　　租赁双方的过错程度。租赁双方对于合同的履行均具有防止损失扩大的义务，房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价。对于出租人而言，其要求承租人支付占有使用费是为了弥补房屋被占有使用期间无法使用出租所造成的损失，但如果出租人在能够及时收回租赁房屋的情况下怠于收回租赁房屋，导致其无法通过另行出租使用的方式弥补该等损失，则不可要求承租人对出租人怠于履行义务的行为承担全部责任，否则对于承租人而言是不公平的，因此如果出租人在能够及时收回租赁房屋的情况下怠于收回租赁房屋，应当根据其过错程度对占有使用费酌情调整。