一、案情简介：

原告：华XX

被告：南京XX房地产开发有限公司

被告：XXX集团（深圳）有限公司

原告华XX向南京建邺区法院提出诉讼请求：1.判令被告XX公司支付逾期办证损失94716.28元（以3725371元为基数，自2018年4月1日起至2018年8月23日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；2.判令被告XXX公司对上述债务承担连带责任；3.判令两被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：2015年11月10日，原告华XX与被告XX公司签订一份《商品房预售合同》，约定：华XX购买南京市建邺区XXXX花园X幢X单元XX室，房款3725371元；XX公司应于2017年12月31日前交房；交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记。合同签订后，华XX按约付清房款，XX公司亦按约交付房屋。但是，因XX公司的原因，该房屋在交付后不具备办证条件，直至2018年8月23日才办理初始登记，故其应承担逾期办证违约责任。因双方未对违约金作出约定，故应参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告XXX公司作为XX公司的唯一股东，在不能证明二者财产独立的情况下，应承担连带责任。为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。

被告XX公司辩称，涉案合同约定，因一方过错，导致手续迟延办理，经对方催告后30天仍未办理的，应向对方承担违约责任，但原告华XX未举证证明已履行该催告义务，2017年9月27日XX公司向南京市国土资源管理局交件，已履行办理首次登记手续的义务。但是，该局于2018年3月4日出具一份《不予登记告知书》，载明：申请材料与不动产现状不符，即原登记备案的户型图与案涉房屋现状不符，故不予登记。经了解，涉案房屋交付前，华XX与案外人深圳市XXXX实业发展有限公司（以下简称深圳公司）签订一份《毛坯改造委托协议》，委托该公司进行改造，增加房屋使用面积，致使房屋现状与原登记备案的户型图不符，并最终造成逾期办理所有权转移登记手续。因此，华XX作为委托人应自行承担该法律后果。此外，华XX未因此遭受任何损失，反而获得了巨大经济利益；XX公司未从中牟取任何利益，反而受到行政机关的处罚。因此，华XX要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。

被告XXX公司辩称，不是涉案合同主体，未参与任何合同事项。并且，两被告均系独立的法人主体，在经营场所、员工体系、业务往来、财产等方面各自独立，无混同现象。此外，XXX公司已实缴XX公司的注册资本。因此，请求法院依法驳回华XX的诉讼请求。

二、法院认定和判决：

南京市建邺区法院审理此案后认为：

依法成立的合同，自成立时生效。原告华XX与被告XX公司签订的《XXXX商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因华XX已付清房款，XX公司亦按约交付符合要求的房屋，故本院认定双方均已恪守诚信原则履行了合同约定的主要义务。根据查明的事实，本院认定涉案房屋迟延办证的原因系房屋现状与规划核准不符所导致。但是，房屋现状的改变是因为华XX委托案外人进行毛坯改造所致。虽然涉案《毛坯改造委托协议》系根据XX公司的要求所签订，但华XX作为一个完全民事行为能力人，在同意XX公司实施相关改造行为的情况下，本院认定其对补板外扩、改造设备平台、改变房屋结构、增加房屋使用面积等改变房屋规划的行为是明知的。因此，本院认定由此产生的后果应由华XX、XX公司共同承担。事实上，XX公司已受到行政处罚，并已缴纳罚款。但是，华XX因改造行为而增加的房屋使用面积未被拆除，故本院认定其已获取较大利益，是实际获益者，并对其要求XX公司支付逾期办证损失、XXX公司承担连带责任的诉讼请求，依法不予支持。遂判决如下：

驳回华XX的诉讼请求。

本案受理费2168元，由原告华XX负担。

三、王律师评析：

在逾期办证的损失赔偿案件中，关键要查明逾期办证的原因。在本案中，审理查明的事实表明，涉案房屋迟延办证的原因系房屋现状与规划核准不符所导致。房屋现状的改变又是因为华XX委托案外人进行毛坯改造所致，而《毛坯改造委托协议》系根据XX公司的要求所签订。最终，法院从双方的过错程度以及实际获得利益的状况，判决驳回了原告的诉讼请求。也许本案中的原告对于房屋的改造一无所知，所谓的《毛坯改造委托协议》很可能是开发商设置的一个“坑”，这也是购房者与开发商之间的严重信息不对称所致。本案中的原告可谓“哑巴吃黄连，有苦说不出”。这个案例也警示我们，作为购房者，签订任何协议都需要慎重，提前审查签约风险，尤其是对于那些对于毫无利益的协议，要坚决拒签。