近期，笔者的顾问单位（一家房地产中介服务机构）因为房地产开发商与购房者解除了商品房买卖合同，遇到了诸多购房者要求退还“团购费”的事情，顾问单位于是向我咨询“团购费”是否退还事宜。借此机会，笔者也向大家介绍一下“团购费”到底该不该收。 “团购费”是房地产行业普遍存在的现象，亦有“电商费”或“信息费”的叫法，通过检索裁判文书网可以发现，近年来关于“团购费”的纠纷非常多，收取“团购费”的主体，不是房地产开发商就是房地产中介服务机构。接下来，我们就探讨一下，房地产开发商以及房地产中介服务机构能否收取团购费？

一、开发商能否收取团购费？

1、法律规定

《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）第二条第（六）款规定：房地产开发企业商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，属于不正当经营行为。

由此规定可以看出，房地产开发企业不能收取除房款之外其他未标明的费用。特别是在当前房地产市场违规收费较为严重的情况下，不少地方政府或房产部门也都出台了类似规定。

2、团购费转化为房款的，开发商可以收取。

房地产公司提出团购费，一般是通过对房屋总价进行优惠的方式，吸引购房者签约。团购费并非法律概念，区分相应款项是否属于团购费，笔者认为，结合该规定，要看其是否包含在房屋价款内。

举例来说，如某房屋备案价为100万元，开发商宣传支付2万元团购费即可抵5万，那么购房人实际支付的费用应为100-5+2=97万元。假如房地产开发商与购房人以该价格达成一致，并在商品房买卖合同中进行明确，则该团购费事实上已经转变为房款中的一部分，并不属于房地产开发商在房款外另外加收的费用，并不违反上述规定。假设房地产开发商与购房人在商品房买卖合同中仍约定了购房款为100万元，并约定在支付了2万元团购费之后返还5万元购房款，则属于另行收取费用，违反了上述规定。故房地产开发商应返还“团购费”。

二、房地产中介服务机构能否收取团购费？

1、法律规定

《商品房销售管理办法》(建设部令[第88号])第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

2、房地产中介服务机构能否收取团购费，还应具体分析其与房地产开发公司之间的关系。

（1）委托代理关系

如果房地产开发商与房地产中介服务机构属于委托代理关系，通俗理解就是房地产中介服务机构替房地产开发商买房子，那么房地产中介服务机构除了收取房地产开发商支付的佣金外，不能另行收取其他费用。该种情况下，房地产中介机构收取“团购费”，属于违法行为。

（2）居间关系

如果房地产开发商与房地产中介服务机构属于居间关系，通俗理解就是房地产中介服务机构替房地产开发商寻找潜在购房者，促成二者达成交易，那么该种情况下，房地产中介服务机构有权收取“团购费”，该团购费可以视为居间费用。审判实践中，法官通常会通过判断房地产中介服务机构是否实际提供了居间服务来判断费用收取是否合理。如果购房者与房地产开发商最终能以优惠价格签订房屋买卖合同，则居间服务完成，购房者需要支付居间服务费，否则，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。

三、购房者维权措施及注意事项

当房地产开发商或房地产中介服务机构违规收取“团购费”，或者未违规，但购房者并未享受到团购优惠权益的，笔者建议采取如下措施维权：

1、向物价局、住建局投诉举报，通过职能部门的力量促进双方纠纷的处理。

2.以房地产开发商或房地产中介服务机构存在违约行为，向人民法院/仲裁机构提起诉讼或仲裁，要求开发商承担相应的违约责任。

关于证据方面，笔者建议，应当留存与房地产中介服务机构签订的优惠协议或团购协议，与房地产开发商之间签订的认购书、商品房买卖合同、购房收据、发票等书面文件，对于开发商有关房款优惠的说辞，应当留存相应的广告宣传或咨询录音。另外，房地产开发商或房地产中介服务机构收取团购费通常涉及到较大群体的购房人，故团结购房人的力量出具情况说明也是可取的。