《民法典》新规定对按揭贷款二手房买卖有重大影响

重庆律师 陈龙桥 2020年9月21日

摘要：《民法典》将于2021年1月1日起施行。《民法典》对以按揭贷款方式购买的房屋，再进行买卖的规定作了重大修改，对买方和卖方都有重大影响，双方都需要知晓新规定，以防范法律风险。

《民法典》已于2020年5月28日由全国人民代表大会通过，将于2021年1月1日起施行。根据《民法典》第1260条的规定，《民法典》施行后，《婚姻法》、《继承法》、《收养法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《侵权责任法》等法律同时废止，到时候都应当按照《民法典》的规定执行。《民法典》对《合同法》、《物权法》等法律进行了大量修改完善，并增加了一些新的规定。其中有关按揭贷款抵押房屋买卖的规定有重大的修改。

现在不少人是以银行按揭贷款的方式购买房屋，在贷款之前都需要在不动产登记中心办理房屋抵押登记，将房屋抵押给银行。如果是购买预售商品房的，则是先在不动产登记中心办理预售商品房抵押预告登记，在办理房屋产权证后，再办理房屋抵押登记。

按照现行《物权法》、《担保法》等规定，如果买房人未能按时偿还银行贷款，银行有权依法申请法院处置抵押房屋，并将处置抵押房屋的价款优先用于偿还银行贷款。同时如果房主要转让抵押房屋，都需要贷款银行同意，如果没有贷款银行的同意，不动产登记中心是不能进行房屋产权过户登记的。因此现行二手房买卖流程通常是：卖方先一次性还清银行贷款，银行申请注销房屋抵押登记，在不动产登记中心注销房屋抵押登记后，卖方才能将房屋过户登记给买方。如果买方需要贷款购房的，则买方应当事先通过银行的贷款审查，在银行同意贷款后，卖方才会将房屋产权过户给买方，买方取得房屋产权后再以买方自己的名义用房屋向银行申请购房贷款，如果银行同意贷款的，买方需要将房屋抵押给银行，银行再将买方申请的购房贷款直接支付给卖方，才能完成房屋买卖。

但是，明年1月1日起生效的《民法典》对此作出了完全不同的规定：对于以按揭贷款方式购买的、办理了抵押登记的房屋买卖，不再需要银行（抵押权人）同意就可以进行买卖，并可以在不动产登记中心完成房屋产权过户登记，将抵押房屋的产权过户给买方。

那么银行的权利怎么保护呢？按照《民法典》的规定，贷款银行仍然对买方所购买的房屋享有抵押权，即买方所购买的房屋仍然是银行的抵押物，在借款人也就是卖方没有按时偿还银行贷款时，银行仍然有权依法申请法院处置产权已经过户给买方的房屋，且处置房屋所得的价款仍然应当优先用于偿还卖方所欠银行贷款。

由于买方并不能控制卖方按时去偿还银行贷款，因此买方在购买有按揭贷款的二手房时就需要注意防范风险。比如，甲首付30万元，向银行贷款70万元购买一房屋，甲向乙出售房屋时还有60万元贷款没有还清，甲出售房屋时的市场价格是150万元，那么乙就可以要求由乙来偿还甲没有还清的60万元贷款，只向甲支付90万元的购房款。但是这种方式对甲也是有风险的，因为除非银行同意将房屋贷款人直接变成乙，否则在乙没有按时偿还银行贷款时，甲仍然要承担偿还60万元银行贷款的法律责任。

因此比较可行的一种办法是参照现在的二手房买卖方式，甲在出售以按揭贷款方式购买的抵押房屋时，先一次性还清银行贷款，注销房屋抵押登记，再将房屋过户给乙；或者要求乙先通过银行的贷款审查，并将房屋贷款人直接变成乙，免除甲的贷款偿还责任。当然双方还可以协商确定其他的房屋买卖方式。但不管采取哪种方式进行按揭二手房的买卖，买方和卖方都应当注意研究《民法典》的新规定，防范在按揭二手房买卖过程中可能出现的风险。