【实操园地】先买卖后抵押能否排除执行

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用

【条文释义案例实务】

江必新 刘贵祥 主编

最高人民法院执行局 编著

本条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定。P390

本条司法解释所称优先受偿权，是指申请执行人就特定标的价值优先受偿的权利。P390

案外人主张的权利，应当是所有权等在性质上能够阻止人民法院对执行标的强制执行的权利。案外人如果对执行标的主张抵押权、质权、留置权等不能阻止对该标的强制执行的实体权利（《执行工作若干规定》第40条），则不属于本条司法解释调整范围。另外，案外人对执行标的尚未取得所有权，但享有应向其交付的债权请求权的，除法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形外（例如，本司法解释第28—30条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等），案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。P390-391

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效【如果属于夫妻共同财产，构成无权处分怎么办？如何救济？】的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；【未按照合同约定交付时间而提前占有是否属于合法占有？】

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款【存在迟延付款时如何处理？】且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用

【条文释义案例实务】

江必新 刘贵祥 主编

最高人民法院执行局 编著

需要注意，对于买受人剩余价款的支付，本条的规定是按照人民法院要求的时间，而非按照合同约定期限。P424

从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。P424-425

一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。P425

除了买受人外，实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产的所有权人，自应保护。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。……最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。P428-429

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。