人们对居住的要求已不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商”目的的不同所导致的种种矛盾日益凸显，两者之间碰撞时有发生，“住改商”现象成为社会各界普遍关注的热点。

案情简介

蒋某系奈曼旗某小区的业主，蒋某在该小区的住宅为1单元1楼西户，规划用途为住宅。2011年至2013年期间，蒋某未经小区本栋业主同意，将该住宅楼北侧窗户拆除改建成门，将该住宅改造成面向大街朝北开门的体育彩票站，由其子经营。蒋某对其住宅改变成经营性用房后，该小区其他业主多次向政府及有关部门反映该问题要求恢复原状、消除危险。

律师解读

针对该起案例，内蒙古大法扬律师事务所贺心刚律师、王璐律师为您进行法律解读。

住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。在我国，房屋的特定用途是由规划法律确定，一经确定不得随意更改，用途具有法定性。根据《物权法》第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。

“住改商”在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见，该做法违反了《物权法》第七十七条的立法目的，针对这种情况，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》综合考虑＂住改商＂纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商“行为有利害关系的业主。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与＂住改商“行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，其应证明利害关系的存在。

本案中，蒋某拆除、改变的住宅北窗户外墙属于该栋住宅楼所有业主所共有，各业主与其具有直接的利害关系，蒋某未经业主共同决定对该部分进行拆除、改变用途，将住宅改变为经营性用房也未经其他业主同意，违反了《物权法》以及司法解释的规定，侵犯了其他共有人的权利，应当承担侵权责任，恢复原状、消除危险。

法条链接

《物权法》

第七十二条 【业主对共有部分的权利义务】

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

律师提示

业主在日常生活中，应当遵守法律、法规以及规章制度。业主对建筑物的专有部分享有所有权，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，并需承担相应的义务。