一、借名买房合同的效力认定

（一）违反限购政策借名买房

限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

（二）为规避信贷政策而借名买房

购房者名下已有多套房产，但为享受一套房贷利率的折扣优惠与他人达成协议，以他人名义办理贷款手续，名义购买人取得房屋产权证后再行转让给实际购房人。根据法院审理实践，这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”而导致合同无效，其关键在于对社会公共利益的认定。

（三）借名购买单位自建房、集资房

此类借名买房背后实际处分的是基于其身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定。

（四）违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房

借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》规定，不得借名购买经适房。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》规定的损害社会公共利益而无效。

二、借名买房存在的法律风险

在借名买房情形下，对于实际购房人来说，存在着以下风险：

（一）名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；

（二）房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；

（三）因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；

（四）名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；

（五）将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。

三、如何降低借名买房法律风险

鉴于借名买房的诸多风险，购房人应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

（一）借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

（二）签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

（三）注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

（四）注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。