一场突如其来的疫情降临，影响波及到各行各业，由此衍生出了很多合同纠纷。其中大家普遍关心的租赁合同履行问题更是屡屡刷爆朋友圈，一度成为热点事件。比如此前引发巨大争议的房地产租赁协会倡议房东减免租金事件，还有闹得“轰轰烈烈”的蛋壳公寓拖欠业主租金以及以疫情为由强制要求业主“免租”的事件。我们团队近期也收到了很多咨询是关于在疫情期间发生的房屋租赁合同问题，涉及受疫情影响期间的租金能否减免，逾期支付租金的违约责任能否免除，租赁合同能不能解除等。关于减免租金的问题，我们团队在《受疫情影响的租户能否要求房东减免租金》一文中已作详细解答，大家可前往查阅。今天主要和大家讲讲疫情之下，能否以不可抗力为由要求解除租赁合同的法律问题。
一、此次新冠肺炎疫情是否属于不可抗力事件？
来势汹汹的新冠肺炎疫情在法律上是否可以认定为不可抗力？目前法律尚无明确的规定。《合同法》第117条关于不可抗力的定义是：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
大部分观点认为本次疫情属于突发公共卫生事件及国际关注的突发公共卫生事件，国家把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控，全国大多数地区均已启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。目前，还未有专门用于预防和治疗新冠病毒肺炎的有效药物。一方面，具有一般合理认知能力的商事主体无法预见本次疫情的发生和发展，另一方面，为应对疫情，政府采取的防控措施（封城、封路、延迟复工、禁止营业等）也并非一般商事主体所能预见。因此，本次疫情是无法预见、不可避免且不能克服的客观情况，疫情事件的法律性质应属于不可抗力事件。
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟亦明确指出此次疫情定性为不可抗力。
另外，本次疫情与“非典”疫情极其相似，参考2003年非典型肺炎疫情性质的意见可知，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照法律关于不可抗力的规定妥善处理。
我们认为要结合具体的个案情况，充分考量疫情影响和合同不能履行之间的因果关系以及政府采取的防控措施对合同履行造成的影响来认定疫情性质，不能一概而论。如果因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因直接导致无法履行合同义务或者导致租赁合同目的根本无法实现的，可以按照不可抗力来处理；如果疫情不必然导致履行合同障碍，但按合同继续履行对一方当事人权益有重大影响的，对一方严重不公平或不能实现合同目的的，可按照情势变更原则处理。
二、依据不可抗力解除租赁合同的情形、如何主张以及法律后果
（一）依据不可抗力解除租赁合同的情形
依据不可抗力为由要求解除租赁合同的，应当根据租赁合同明确约定的用途来区分适用，以确定租赁合同目的是否真的无法实现。
以自住型用途的租赁房屋，承租人的合同目的是取得对租赁房屋的使用权和居住权。以商业经营为用途的租赁房屋，承租人的合同目的是对租赁房屋进行正常的使用和收益，比如商铺、民宿、餐厅等。团队接到的咨询，要求解除合同的理由，大都是因为疫情导致无法居住或者店铺无法营业，没有收入，合同目的达不成。
解答此类咨询，我们会先看双方签署的租赁合同对此是否有相关的约定，当然，即使合同约定了“因发生不可抗力事件导致合同无法继续履行的可以解除合同”，也不必然发生解除合同的法律效果。此外，要严格分析本次疫情防控和租赁合同目的不能实现的因果关系。如果疫情仅仅只对合同目的的实现构成短暂性的阻碍，不能依据不可抗力要求解除合同。
法律对于不可抗力解除权的判定是极为慎重的，因不可抗力事件发生和政府有关部门采取的防控措施导致房屋根本不能使用，或者虽能使用，但是承租人使用房屋进行经营的目的完全不能实现的情况下，才可以解除合同。
（二）如何依据不可抗力主张解除合同？
第一、在疫情发生且影响合同履行后，按照合同约定的通知时间和方式，及时通知对方发生不可抗力情形，并以不可抗力为由通知解除租赁合同。合同未约定的，要在合理期限内及时告知对方，最好采用书面或微信聊天的方式，固定已通知对方的证据。
第二、收集并妥善保管能证明自己的确受到本次疫情影响的证据，比如相关政府部分发布的应对防控疫情公告，隔离期间或受疫情防控影响出行的证据等等。
第三、如果对方不同意解除租赁合同，对方依法应在收到通知书之日起三个月内，向法院或仲裁委提起诉讼或仲裁请求确认通知无效。
（三）依据不可抗力解除合同的法律后果
依据不可抗力解除合同的可以免除当事人的责任，即双方不承担损害赔偿责任。但在不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失而没有采取的，应当对扩大的损失承担赔偿责任。
三、结语
综上，各类商事活动都因本次疫情受到了不同程度的影响，受到影响的商事主体不要贸然的要求单方解除合同，尽管本次疫情事件本质上属于不可抗力事件，但能否援用不可抗力免责或解约，仍需结合个案具体情况，严格分析疫情对合同产生的影响程度，解除合同之前，最好咨询专业人士的建议，以免造成违约后果。
