尊敬的审判长：

京衡律师集团上海事务所受任＊＊等委托，指派杨啸尘律师、崔滢律师担任任＊＊等与上海＊房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷等十二案（案号分别为：（2019）沪0115民初4601－4612号）一审诉讼代理人。现就该十二案的处理发表如下代理意见，供审判长参考：

一、被告存在欺诈购房户的行为十分明显

从贵院已受理的十二个案件看，签订商品房买卖合同的时间跨度大。从2016年的3月24日到2017年的6月13日，时间长达一年多。期间，被告有足够的时间和机会，修正被告所谓的工作人员失误。然本案的事实表明，在这一年多时间内，无一例外的商品房买卖合同中均约定房屋层高2.9米。商品房从设计到建设，到最后验收、向客户交房，每个环节均涉及房屋层高的参数。被告作为开发企业，不可谓不清楚不知道房屋的实际层高。

商品房买卖合同作为被告销售商品房最重要的法律文书，文本均是被告制作的格式合同文本，涉及商品房的各项参数是被告对所售房屋质量的担保，并不属于买卖双方协商的内容。因此，根据日常生活经验和常理即可判断，开发企业对商品房买卖合同的条款事先都有严格的审核和层层把关。特别是在长达一年多时间内，陆续签订了几十份合同的情况下，且并非一个工作人员经办，均没有发现和改正，集体犯错？这显然与生活常理不符。

被告的样板房系建在2.9米层高的标准层的，对原告购买的顶层层高并没有特别说明。这本身就存在误导购房户，其欺诈故意明显。被告称系工作人员失误，却没有任何相反证据证明，该辩解显然不能成立。商品房系被告开发销售的，被告最了解所售房屋。在没有相反证据排除系其工作人员失误的情况下，不就是被告明知而故意为之？

因此，代理人有理由相信，被告之所以向购房户隐瞒，就是想变相加价和尽快销售，谋取更多利益。原告作为购房户，没有参与格式合同文本的制作，只能被动接受。更何况，商品房买卖合同均经过政府相关职能部门备案，更增加了购房户对合同文本所载内容真实可靠性的信任。被告正是利用购房户与其信息不对称和严重缺乏经验，意欲蒙混过关。

综上，被告的行为已属于明知而为的欺诈，过错明显。

二、层高不足，对房屋的使用和价值影响较大。

2.75米的层高，去掉0.15米的楼板，实际净高不到2.6米。不仅对采光、通风和人的居住舒适性均有较大影响，还导致无法安装中央空调、地暖等设备，也严重限制了地板、吊顶等装饰装修，大大降低了房屋的实际使用价值和交易价值。2.75米不仅达不到我国《住宅设计规范》规定的2.8米标准，同时，商品房的商业价值决定了2.9米层高的房屋较2.75米层高的房屋具有更高的交易价值。亦即被告的违约，直接导致原告实际收到的房屋与合同约定的房屋之间有较大价值差额。

三、确定被告的赔偿数额时，应考虑原告的实际购房成本支出，包括支付的所谓电商费、服务费等。

购房电商费在上海一度是购买新建商品房必须支付的一笔费用，也是开发企业变相价外加价普遍采取的做法。为此，2017年7月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会与上海市物价局联合发布《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》第一条规定：商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）有关规定，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第九条 第一款规定，下列事实，当事人无需举证证明： （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；根据叫停上海开发企业价外加价行为的事实，足以说明此前购房时被要求支付电商费、团购费等价款或费用是开发企业价外加价普遍做法，也是购房者必须支付的购房成本。

从原告举证的陈＊＊购房户及张＊购房户的会签单，证明被告明确要求首付款包括电商费。原告举证的顾＊＊购房户付款凭证，购房电商费直接付给被告。结合收取电商费的上海＊投资有限公司与被告公司的关联关系，能够形成完整的证据锁链，印证所谓的电商费、服务费都是原告为购房所必须支付的成本费用。

四、律师费是原告维权必须支付的合理费用，应由被告承担。

1、被告给业主的公开信、情况说明等，其内容足以证明原告多次与被告沟通协商，然被告坚持要求原告等购房户向法院提起诉讼，甚至表示愿意承担两户律师费，也坚持不予协商解决。故本案通过诉讼方式维权，是原告不得已而为。

2、被告承担律师费的法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条规定， 经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知第14条指出，所谓损失，是指因违约方或加害方的不法行为给受害人带来的财产利益的损失。律师费在性质上应属于财产利益，原则上可以作为损失。从上述法律规定和司法实践，结合本案被告长期隐瞒所售房屋层高的违约行为和过错程度，应当承担原告维权所支付的合理费用，包括律师费。且原告支付的律师费明显低于《上海市律师服务收费政府指导价标准》

综上，原告为依法维权所支付的包括律师费在内的合理费用，应当由被告承担。

共同委托代理人：京衡律师集团上海事务所 杨啸尘律师