裁判要旨：

原、被告就两套房屋签订的两份《业主出租委托代理合同》均系双方真实合意，合法有效。根据合同约定以及当事人庭审陈述，可以看出不论两套房屋是否实际出租以及租金多少，原告均可从被告处获得固定的租金收益，且原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取房租，因此可以认定原、被告就两套房屋建立的法律关系名为委托代理，实为房屋租赁。

案情简介：

上海市浦东新区XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋均为原告家庭动迁安置所得的安置房。2015年1月，原告其他家庭成员签署《委托书》，委托原告办理两套房屋的出租事宜。随后，原、被告就上述两套房屋分别签订了《业主出租委托代理合同》。两份合同除租赁标的不同外，其余条款均相同。合同主要内容为，原告委托被告代为出租房屋，委托期限自2015年1月25日至2020年5月24日，原告应于2015年1月29日前将房屋交付被告，2015年2月25日至2018年2月24日保底租金为每月3800元，2018年2月25日至2020年5月24日每月保底租金3900元，保底租金由被告垫付，被告与承租人签订《租赁合同》后，承租人的租金由被告收取，不再向原告支付，若代为出租租金高于保底租金，高出部分作为原告向被告支付的委托代理经营租赁的管理费用，垫付租金每月为一期支付，应于每月20日前支付。被告应于合同签订后5个工作日内向原告垫付租赁保证金3800元。合同还约定，违反合同的一方应向另一方支付违约金，违约金数额为被告垫付的当月租金的三倍。上述两份合同签订后，双方实际于2015年2月5日办理房屋交接，原告将两套房屋交给被告，但被告未支付包括租赁保证金在内的任何款项。随后，被告考虑到上述房屋所处楼盘尚未开通地铁、管理不方便等因素，向原告提出解除合同。2015年3月6日，双方解除合同，被告将两套房屋返还给原告，但双方就被告应承担的违约责任未能达成一致，原告遂起诉，原告诉讼请求：1、判令被告支付违约金22800元（每套房屋11400元）；2、诉讼费由被告承担。

法院判决：

原、被告就两套房屋签订的两份《业主出租委托代理合同》均系双方真实合意，合法有效。根据合同约定以及当事人庭审陈述，可以看出不论两套房屋是否实际出租以及租金多少，原告均可从被告处获得固定的租金收益，且原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取房租，因此可以认定原、被告就两套房屋建立的法律关系名为委托代理，实为房屋租赁。原告按照约定将两套房屋交付被告，被告也应按约履行合同，但被告以该项目与预期商业目的不符为由擅自提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。合同违约金的约定系当事人真实意思表示，双方先签约后解约，原告并未从被告处获得任何收益，期间房屋实际空置，原告确实遭受了实际损失，结合本案实际情况，本院认为合同约定的月租金3倍的违约金并未过分高于原告实际损失，被告关于违约金过高应当调整的答辩意见不予采纳。原告诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：1、被告上海墨果资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告孙敬炎违约金22800元。2、负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、案件受理费370元，减半收取185元，由被告上海墨果资产管理有限公司负担。

案件思考：

一、房屋托管与房屋转租的区别？

房屋托管是指公司、企业等接受房屋所有权人或其他可出租房屋的权利人（下称委托人）的委托，在委托人授权范围内代其出租、管理房屋的行为。托管方式中存在两个合同关系，一是公司、企业与房东之间的委托合同关系，二是房东与承租人之间的租赁合同关系。

转租是指公司、企业向房屋所有权人或其他可出租房屋的权利人（下称出租人）承租房屋后再将房屋出租给次承租人使用的行为。转租涉及两个租赁合同关系，一是房东（出租人）与公司、企业之间的租赁合同关系，二是某公司与次承租人之间的租赁合同关系。

两者的区别主要有：

1、权利义务不同。委托关系中，受托人完成委托人授权的范围内事项，法律效果归属委托人。产生的收益归属委托人，受委托不能损害委托人的利益，更不能将所得收益（即租金）据为己有或者挪作他用；转租合同关系中，二房东从一房东处承租房屋后再将房屋出租给次承租人时，除了需取得一房东的同意及转租期限不得超过与一房东约定的租赁期限外，二房东与次承租人约定的租金支付期限、租金金额不受二房东与一房东租赁合同约定的限制。

2、二者当事人享有的合同解除权不同。委托合同的委托人或受托人享有任意解除权，可以随时解除委托合同，但因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。而租赁合同的出租人或承租人需符合合同约定的单方解除条件或法定解除条件才有权单方解除合同。

3、二者的管辖不同。除当事人之间另有约定外，因租赁合同发生纠纷起诉至法院的，属于因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产（即出租房屋）所在地人民法院管辖。因委托合同发生纠纷起诉至法院的，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

二、如何区分房屋托管与房屋转租？

根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。所以某公司与房东签订的合同是委托出租合同还是租赁合同，要从合同的实质去判断。主要有：

1、合同名称为委托出租，但公司、企业向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，应认定为房屋转租而非房屋托管。现在很多从事房屋出租业务的公司不用委托出租名义而用资产管理服务合同，本质上都是换个名称，而实质内容并没有改变。

2、合同名称为委托出租，但公司、企业与承租人签订租赁合同时既不披露委托人的信息，又不按委托人的授权范围与承租人约定租金支付期限、租金金额，故意造成期限错配的，应认定为转租而非托管。

合同名称为委托出租，但约定了单方解除权的条件，与真正的委托合同当事人享有任意合同解除权的特征不符，应作为识别名为托管实为转租的参考因素。