【案情回顾】

赵某有一栋三层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。2018年1月赵某与王某签订房屋买卖合同，赵某将该楼房的第三层出售给了王某，房屋买卖合同未涉及楼顶广告牌如何处理的问题。2019年1月，王某要求分享购房后的楼顶广告收益，否则就要赵某拆除楼顶广告牌。那么，王某的要求合理吗？

【律师分析】

1、王某与赵某对楼顶享有共有和共同管理的权利

根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

赵某将三层楼房的第三层出售给王某后，赵某与王某分别对第一、二层和第三层享有专有权，共同对房屋的屋顶、承重墙、外墙、地基使用权等共有部分享有共有权和共同管理权，赵某与王某对房屋形成建筑物区分所有，屋顶属于业主共有，赵某与王某享有共有和共同管理的权利。

2、王某无权要求赵某拆除楼顶广告牌

根据《物权法》第七十六条以及《建筑物区分所有权解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分(抵押、出售)，属于应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。将设置于楼顶的广告牌拆除，属于改变共有部分的用途，王某仅对第三层楼房享有所有权，不能达到“专有面积过半”和“业主人数过半”的条件，王某无权要求赵某拆除楼顶广告牌。

3、王某有权要求与赵某分享其购房后的广告收益

根据《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”据此，业主对共有部分享有共益权，王某有权要求与赵某分享其购房后的楼顶广告收益。

【相关法条】

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《建筑物区分所有权解释》

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。