【案情回顾】

为规避限购政策，2012年5月，张某与王某签订借名买房书面协议，张某借用王某的名义购买某房屋，并将房屋登记在王某名下，约定该房屋归张某所有，并由张某使用，产权证由张某保存。2019年3月，张某、王某因房屋所有权归属发生争议，王某认为房屋登记在自己的名下，自己才是房屋的所有权人。那么，实际出资人张某应如何维护自己的权利？能否直接向登记机关申请更正登记？

【律师分析】

1、直接向登记机关申请更正登记，登记机关将不予办理

根据《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正……”

本案中因不具备“名义登记人王某书面同意”、“张某有证据证明登记确有错误”等前提条件，所以，若张某直接向登记机关申请更正登记，登记机关将不予办理。

2、张某可向登记机关申请异议登记

根据《物权法》第十九条规定：“……不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

所以，张某可向登记机关申请异议登记，以提醒潜在的受让第三人注意“登记在王某名下的房屋产权存在争议”，暂时阻止王某将房屋转让给第三人。

3、张某有权起诉确认享有该房屋所有权，并要求王某配合办理房屋过户登记手续

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

张某与王某间的借名买房协议系双方真实意思表示，不违反公共利益，该协议合法有效，能证明张某是该房屋的真实权利人，因此，张某可依据协议向人民法院起诉，确认自己享有房屋所有权，同时要求王某配合自己办理房屋过户登记手续。

如果张某不选择在登记机关进行异议登记，也可以在诉讼中对房屋进行保全，以防止王某私自将房屋转让。