开发商为宣传楼盘，吸引购房人，楼书越做越精美，文案越写越吸睛。但交房时常出现宣传资料内容与购房者的预期不符，并由此引发大量纠纷。那么商品房的宣传资料是否具有法律效力呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

可见商品房宣传资料一般不具有法律效力，只有开发商的宣传资料符合上述条款但书部分内容的情况下，才可能被认定为要约，视为合同内容的一部分，主要体现在以下三个方面。

一、宣传资料是否针对“开发规划范围内的房屋及相关设施”。

宣传资料对开发范围外的房屋及相关设施所作的说明和允诺不属于上述司法解释第三条中可以认定构成要约的情形。比如对商品房周围设施及环境的宣传，“英国皇家园林景观、中央水景、喷泉”等，以及对商品房开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，“紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆”等，这些都不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施。

二、所作的说明和允诺是否明确、具体、确定的。

明确性、具体性、确定性，要求其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。最高院民一庭编著的《商品房买卖合同司法解释问答》中指出，审查商品房销售广告中的说明和允诺是否具体、确定，要审查其说明是否有清楚明白的具体内容和事项，允诺是否有明确的标准和肯定的含义，要注意结合具体的事实加以认定。如宣传资料中采用“约”、“近”、“预计”、“贵族品质”、“轻奢风格”等模糊的描述性语言，一般难以认定为“具体明确”。

三、对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响。

对订立合同有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，其判断应以“合理的个性化需求”为标准。

对房屋的价格有重大影响是指宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。但由于语言本身的模糊性及理解的不一致，对“订立合同及房屋价款的确定有重大影响”没有一个比较明确的标准，在实践中大多由法官自由裁量。

除以上三个方面外，还有一个重要问题，很多开发商在楼盘的宣传资料中明确“本宣传册为邀约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约”，也有在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，属于要约邀请。如果宣传资料或合同中有这类的文字，法院一般会据此订定该宣传资料不构成要约。

可见商品房宣传资料作为一种广告，本身定性为要约邀请，除非有特别具体明确的宣传描述，一般是不能构成要约的。购房者在看房选房时要慎重对待精美楼书的诱惑。