很多人都知道“买卖不破租赁”这句话，该说法来源于《合同法》第二百二十九条的规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定使租赁权物权化，强化了债权效力，在法理上称为“买卖不破租赁”。其含义就是不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物。举个常见的例子，就是承租人签订了房屋租赁合同，在承租期间，如果原房主将房屋出售给另外的人，那么新房主应继续履行原租赁合同，而不能要求承租人返还房屋。

那么承租人是否据此就高枕无忧了呢？买卖不破租赁是否存在例外情形？

答案是：有的。

《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

以上条文规定了买卖不破租赁的两种例外情形。第一种是房屋在出租前已经设定抵押。抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

第二种情况是房屋在出租前已经被人民法院依法查封。如果房产在出租之前已被人民法院查封，那么原所有权人对不动产物权的行使已经受到限制，换句话说，所有权人在出租该房产之前已经丧失了对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖执行阶段，就可以用该房产优先实现权利人的债权。因此房产查封后设立的租赁权，不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。