【案情简介】

张三有房屋一套，房本登记时间不满2年，房屋无贷款，张三将房屋出售给李四，双方签订《房屋买卖合同》约定：房款60万，李四向张三支付55万，张三将房屋交付给李四使用，待一年后房本满2年时，张三配合李四办理过户手续，过户当天，李四将剩余房款5万支付给张三。合同签订后，李四按期交付了55万房款，张三将房屋交付给李四居住。

10个月后的一天，法院工作人员上门送达房屋被查封的裁定书，李四经了解得知，因房屋登记在张三名下，张三因经济纠纷经法院审理判决向执行申请人还款，执行中，法院依法查封张三名下该套房产，执行申请人要求拍卖该房产后执行拍卖款。李四说明该房屋已经卖给自己，与张三无关，不应该查封该房产，但房屋登记在张三名下，法院查封也是依法执行。此时，购房人李四该如何维权，保护自己的利益？

【律师分析】

1、买卖双方为了享受房本登记满2年免增值税的税收优惠政策，在《房屋买卖合同》中约定：待一年后房本满2年时过户，该约定是双方的交易安排，合法有效；

2、李四已经按合同约定支付大部分房款，张三房产被执行查封，此情况下，张三的履行能力不乐观，如果李四要求张三退回房款并赔偿损失，张三不具备还款能力，仍然会损害李四的利益；

3、李四可以选择向执行法院提出执行异议的方式，维护自己的权利。根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，李四可以以案外人的身份向执行法院申请执行异议。从本案案情分析：李四在房产被查封前购买房屋，签订书面买卖合同，实际占有使用房屋，已经按照合同约定支付55万元购房款，剩余5万元李四可以按照法院的要求交付执行，房屋未办理过户并非李四自身原因造成，而是买卖双方通过合同对交易程序的安排。所以，李四申请执行异议，法院应当支持；

4、李四通过执行异议程序，可以维护自身利益，保障房屋权利。

【扩展延伸】

二手房买卖过程中，购房人应当注意：

1、与房主签订书面房屋买卖合同，必要时可以要求配偶一同签订；

2、及时要求出卖人交付房屋，购房人占有房屋；

3、及时要求出卖人办理不动产过户登记，案例中李四的房产权利虽然可以通过执行异议程序保护，但往往实践中情况复杂，如果张三在1年内将房屋出售给第三人并办理过户登记手续，李四维权的风险和成本将增大；

4、保管好支付房款的凭证，如：银行转账凭证、收条、微信转账记录、支付宝转账记录等。