经常有当事人问：房子过户都要交什么费用？签了房屋买卖协议，过户时才知道还要交税，应该由哪一方交？中介说房子是老本，过户时才发现不是老本，多交的税该由谁交？……二手房买卖中涉税问题是比较高频的咨询问题，税费负担多少，还会影响买卖双方之间价格的磋商。

本文就个人房屋交易涉税问题，作以下解答：

1、涉税种类

契税、增值税、个人所得税，暂免征收印花税、土地增值税。

2、涉税税率

【契税】

按《契税暂行条例》的规定，契税税率为3－5％，但2016年三部门联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭第一、二套住房享受税收优惠：90平米以下的第一、二套房屋减按1%的税率征收，90平米以上第一套减按1.5%的税率征收，90平米以上第二套减按2%的税率征收。第三套及以上住房没有契税的税收优惠。

【增值税】

按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市：2年以上（含2年）的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，2年以上普通住房免征增值税，不足2年的住房按照5%的征收率全额缴纳增值税。

【个人所得税】

按《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。5年以下或5年以上的非家庭唯一生活用房不享受税收优惠，按照“财产转让所得”（纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）计算缴纳个人所得税，适用税率为20%。

出卖人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

【印花税、土地增值税】

按《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人销售或购买住房暂免征收印花税、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、纳税义务人

买方：契税

卖方：增值税、个人所得税

纳税义务人是法定的缴纳税款义务人。但买卖双方可以根据交易价格等因素，在《买卖合同》中约定交易税费由买方或卖方负担，该约定在买卖双方之间适用。

4、特别注意

购买房屋是否满2年或5年，不是以房屋买卖合同的签订时间来判断，是以房屋产权证和契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”的原则判断（依据：《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》）。卖方或中介承诺符合满2年或满5年家庭唯一住房，建议将该情况写入合同。满2年免征增值税（北、上、广、深之外地区），满5年且属家庭唯一住房免征个人所得税。