【案例回顾】

2015年3月夏某租用江某所有的临街商铺两层用于经营小型超市。双方签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，每年租金3万元。合同签订后，夏某将商铺装修并开始经营。2017年6月江某因欠李某货款不能偿还，将该两层商铺抵账给李某，双方签订了抵账协议，并办理了房屋过户手续。整个过程未通知夏某。房屋过户后李某找到夏某，要求夏某两个月内将房屋腾空交还给李某。夏某认为，江某在未通知夏某的情况下将房屋抵账，侵害了他的优先购买权，该抵账协议无效，夏某诉至法院，要求确认江某与李某间的抵账协议无效，夏某的请求能够得到支持吗？

【律师解答】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”根据该规定，出租人将房屋协议折价抵给债权人时有义务通知承租人，承租人享有优先购买权。对于承租人是否能够因此主张抵账协议无效，法律并没有明确规定。

但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该规定表明出租人在未通知承租人的情况下将房屋出卖，承租人不能主张出租人与第三人签订的买卖合同无效。参照该规定，作者认为本案中江某与李某间存在债务纠纷，与李某签订抵账协议不违反法律规定，该抵账协议有效。江某未通知夏某就将房屋抵账给李某，的确损害了夏某的优先购买权，但夏某不能据此主张抵账协议无效。

【扩展链接】

本案中，夏某虽不能主张抵账协议无效，但夏某与江某签订租赁合同在先，根据《合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”夏某有权继续承租该房屋直至租期届满。因江某侵害夏某的优先购买权给夏某造成损失的，夏某可以要求江某赔偿其相应的损失。