尊敬的审判长：

安徽闻海律师事务所接受本案原告XX的委托，特指派我担任XX的诉讼代理人。代理本案后，我们查阅了案卷，进行了调查，参与了法庭调查，对本案有了较全面的了解。现我们就案件事实，对本案提出以下代理意见，供法庭参考。

一、本案被告违约事实清楚，证据充分。

2018年12月9日，原、被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），该合同约定“卖方现有100%产权房壹套，位于XXX，产权证号：XX，结构混合，建筑面积XX㎡，另包括储藏室，面积XX㎡，卖方将上述房产一次性作价人民币玖拾陆万元整售给买方。”原告依照《合同》约定，履行了合同义务，购房全款在XX年XX月XX日付清并已办理了XXX的不动产转移登记。然被告并未将储藏室XX㎡依约过户给原告，且被告当庭表示不能将该储藏室交付并过户给原告，《合同》第三条约定被告让房时间为款清当日，每逾期一天支付原告贰佰元，被告至今未能将储藏室依约过户并交付原告，被告应对其违约行为承担违约责任。

二、被告应当依照合同签订当日的案涉储藏室的市场价值返还原告并支付自款清之日起至实际偿付之日止的利息。

法院委托鉴定的评估报告显示，案涉储藏室采用比较法得出的价值是人民币XX万元，采用收益法得出的价值是人民币XX万元，将二者进行了简单算术平均，却并未说明理由，显然违反了中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]6.0.5第一款之规定：“对同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，应在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度，测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出综合测算结果，并应在估价报告中说明得出综合测量结果的方法和理由。”且收益法评估的结果与市场比较法评估得出的结果差异过大，本案委托评估评估的是测算市场价值，原告认为用租金收益来测算其价值明显低于其市场价值，应当舍弃，原告提交的由XX有限公司依据市场法评估出的案涉房屋市场价值人民币XX万元更客观合理，且该评估价格已经是将储藏室作为仓储用房进行的评估，恳请法庭予以采纳。

三、为确定起诉金额而委托评估的费用、诉讼费用依法应当由被告承担。

正是因为被告的违约行为，原告无奈之下成讼。原告对于起诉要求返还的金额没有依据，无法确定，只能委托专业的房地产估价机构进行评估，原告因此支付了人民币XX元的评估费，属于必要的支出，恳请法庭予以支持。

以上代理意见恳请法庭予以参考并采纳！

此致

XX人民法院

安徽闻海律师事务所 程晞律师

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