论典说法

卖房人签订虚假租赁合同，能否导致买卖合同无效？

案情介绍

去年年底，黄先生打算将自己在市中心的房屋卖掉，就通过中介公司和买主丁女士签订了房屋买卖合同。但在履行该合同的过程中，双方却发生了争议，最终也没能达成一致意见。于是黄先生告诉丁女士房子不卖了，要把丁女士已交的房款退还给她，解除双方签订的买卖合同。可是丁女士不同意，因为自己已经交付了大部分的房款，并且自己没有任何违约行为，因此拒绝解除合同。

正当黄先生为此事发愁的时候，黄先生的朋友赵勇给黄先生出了个主意：黄先生和赵勇签订一份虚假的房屋租赁合同，黄先生作为出租方，将他卖给丁女士的房屋租赁给赵勇，租赁合同的签订日期写在房屋买卖合同之前，租赁期限跨越房屋买卖合同的日期，这样赵勇就可以以承租人的身份主张优先购买权，主张黄先生和丁女士签订的房屋买卖合同无效，黄先生就可以达到收回房屋的目的了。

当赵勇拿着这份房屋租赁合同找到丁女士时，丁女士一时没了主意。后经丁女士核实，确认这份租赁合同是虚假的。于是，丁女士来到辽宁论典律师事务所进行咨询：她与黄先生签订的房屋买卖合同是否有效？

律师点评

辽宁论典律师事务所房地产专业律师告诉丁女士，《合同法》第五十二条第（二）项规定："恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的合同无效"。本案中，黄先生和赵勇恶意串通，签订虚假房屋租赁合同，以达到黄先生解除其与丁女士签订的房屋买卖合同的目的，黄先生和赵勇的行为损害了第三人丁女士的利益，他们签订的虚假房屋租赁合同是无效的，赵勇不能以这个虚假的房屋租赁合同主张优先购买权，黄先生更不能以这份虚假的房屋租赁合同为借口，解除与丁女士签订的房屋买卖合同。丁女士可以要求黄先生继续履行房屋买卖合同，如果黄先生拒绝履行合同义务，则要承担相应的违约责任。 论典律师还告诉丁女士，本案中，无论黄先生和赵勇之间的房屋租赁合同是否真实，根据相关法律规定，黄先生都无权据此主张其与丁女士签订的房屋买卖合同无效，亦不享有合同解除权。

论典律师提醒，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。任何一方不得擅自变更或者解除合同，更不能通过虚假手段来达到解除合同的目的，否则要承担相应的法律责任。 （供稿律师 王效发 李林泽）

辽宁论典律师事务所

主任 王东梅

地址：大连市中山区中山九号东塔3104室

网址：www.lundian.net

法律热线：0411-82556710、82556810