问：建筑物所有人依据合同约定对建设工程总承包人应付工程款不承担责任的，是否应予支持？
答：实践中，建筑工程总承包人、施工人和建筑物所有人往往签订《三方协议》明确约定，由建筑工程总承包人与施工人签订工程施工合同。而建筑物所有人不承担任何建筑工程总承包人与施工人之间的债权、债务。同时还约定建筑工程总承包人与施工人之间因建设工程施工合同造成的争议、纠纷、诉讼均与建筑物所有人无关。建筑物所有人依据合同约定对建设工程总承包人应付工程款不承担责任的，是否应予支持？
我们认为，当事人在《三方协议》中关于建筑物所有人不承担建筑工程总承包人与施工人之间的任何债权、债务的约定，不违反国家法律及法规的强制性规定，应认定为有效。因此，建筑物所有人对建筑工程总承包人应付工程款项不应承担连带责任。
主要有以下几方面理由：
1. 上述合同约定内容，为当事人真实意思表示，是当事人的自愿行为，依照《合同法》第4条之规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，三方当事人订立的协议，应认定为当事人自愿及意思自治行为，他人不得干涉。
2.当事人的约定不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为有效。
3.认定建筑物所有人不承担连带责任，符合合同法相对性原则。建设项目的施工合同是由建筑工程总承包人与施工人签订的，建筑物所有人不是建设施工合同的签订人。因此，根据相对性原则，对建筑工程总承包人与施工人签订的施工合同所产生的债权债务纠纷，建筑物所有人不应承担合同所约定的责任。相对性原则是合同法中的一项重要原则。它是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。它包含了两层含义：一是除合同当事人以外的任何其他的人不得请求享有合同上的权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。这一原则主要依据的是合同自由原则。因契约是当事人的合意，第三人未参加，自不应对其产生任何影响。当然，在审判实践中有些案件对合同相对性原则亦有突破情况出现。如建筑工程发包方，未向施工方付足工程价款，而建筑物所有人亦欠发包方的款项。在此种情况下，若当事人之间没有建筑物所有人不承担建设工程债权、债务的明确约定，施工方可以请求建筑物所有人在未付款项范围内承担连带责任。反之，若当事人之间有类的明确约定，就不能简单地认定建筑物所有人承担连带责任。应当注意的是，建筑物所有人与建筑工程总承包人通过《三方协议》形成了
种类似于委托代建的关系。所谓代建，即指由项目业主或出资人通过招标等方式委托有相应资质的代建单位对项目的前期筹划、勘察、设计、招投标、施工、监理等项目全过程进行运作和管理，并按照项目业主或投资人要求的工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收并交付项目业主或项目投资人的项目建设管理模式；代建单位实际成了该建设项目的项目法人。近几年来，这种代建模式，在我国的工程建设项目运作中时常被采用。国家推行代建制，主要是通过专业化项目管理形式最终达到有效规范政府和部门的行为，控制项目投资规模、转移项目风险转变政府部门盲目上项目、争资金的预算管理观念，提高项目建设期的财政资金使用效益，降低运营期的成本和费用，提高管理水平。在委托代建关系中，工程总承包人系建筑物所有人项目代建单位，其应独立承担与施工人之间的债权、债务等责任。
总之，作为建筑物所有人的建设单位将建设项目全权委托给房地产开发公司(建筑工程总承包人)施工建设，同时签订《三方协议多，该协议系当事人真实意思表示，不违反国家法律及法规的强制性规定，应认定为有效。建筑物所有人对房地产开发公司(建筑工程总承包人)应付工程款项不应承担连带责任。但是如果房地产开发公司(建筑工程总承包人)不能按照约定支付工程价款，施工人可依照《合同法》第286条规定，向建筑物所有人主张优先受偿权，并可通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现其权利。
来源《建设工程合同纠纷裁判思路》王林清 杨心忠 柳适思 赵蕾著问：建筑物所有人依据合同约定对建设工程总承包人应付工程款不承担责任的，是否应予支持？
答：实践中，建筑工程总承包人、施工人和建筑物所有人往往签订《三方协议》明确约定，由建筑工程总承包人与施工人签订工程施工合同。而建筑物所有人不承担任何建筑工程总承包人与施工人之间的债权、债务。同时还约定建筑工程总承包人与施工人之间因建设工程施工合同造成的争议、纠纷、诉讼均与建筑物所有人无关。建筑物所有人依据合同约定对建设工程总承包人应付工程款不承担责任的，是否应予支持？
我们认为，当事人在《三方协议》中关于建筑物所有人不承担建筑工程总承包人与施工人之间的任何债权、债务的约定，不违反国家法律及法规的强制性规定，应认定为有效。因此，建筑物所有人对建筑工程总承包人应付工程款项不应承担连带责任。
主要有以下几方面理由：
1. 上述合同约定内容，为当事人真实意思表示，是当事人的自愿行为，依照《合同法》第4条之规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，三方当事人订立的协议，应认定为当事人自愿及意思自治行为，他人不得干涉。
2.当事人的约定不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为有效。
3.认定建筑物所有人不承担连带责任，符合合同法相对性原则。建设项目的施工合同是由建筑工程总承包人与施工人签订的，建筑物所有人不是建设施工合同的签订人。因此，根据相对性原则，对建筑工程总承包人与施工人签订的施工合同所产生的债权债务纠纷，建筑物所有人不应承担合同所约定的责任。相对性原则是合同法中的一项重要原则。它是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。它包含了两层含义：一是除合同当事人以外的任何其他的人不得请求享有合同上的权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。这一原则主要依据的是合同自由原则。因契约是当事人的合意，第三人未参加，自不应对其产生任何影响。当然，在审判实践中有些案件对合同相对性原则亦有突破情况出现。如建筑工程发包方，未向施工方付足工程价款，而建筑物所有人亦欠发包方的款项。在此种情况下，若当事人之间没有建筑物所有人不承担建设工程债权、债务的明确约定，施工方可以请求建筑物所有人在未付款项范围内承担连带责任。反之，若当事人之间有类的明确约定，就不能简单地认定建筑物所有人承担连带责任。应当注意的是，建筑物所有人与建筑工程总承包人通过《三方协议》形成了
种类似于委托代建的关系。所谓代建，即指由项目业主或出资人通过招标等方式委托有相应资质的代建单位对项目的前期筹划、勘察、设计、招投标、施工、监理等项目全过程进行运作和管理，并按照项目业主或投资人要求的工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收并交付项目业主或项目投资人的项目建设管理模式；代建单位实际成了该建设项目的项目法人。近几年来，这种代建模式，在我国的工程建设项目运作中时常被采用。国家推行代建制，主要是通过专业化项目管理形式最终达到有效规范政府和部门的行为，控制项目投资规模、转移项目风险转变政府部门盲目上项目、争资金的预算管理观念，提高项目建设期的财政资金使用效益，降低运营期的成本和费用，提高管理水平。在委托代建关系中，工程总承包人系建筑物所有人项目代建单位，其应独立承担与施工人之间的债权、债务等责任。
总之，作为建筑物所有人的建设单位将建设项目全权委托给房地产开发公司(建筑工程总承包人)施工建设，同时签订《三方协议多，该协议系当事人真实意思表示，不违反国家法律及法规的强制性规定，应认定为有效。建筑物所有人对房地产开发公司(建筑工程总承包人)应付工程款项不应承担连带责任。但是如果房地产开发公司(建筑工程总承包人)不能按照约定支付工程价款，施工人可依照《合同法》第286条规定，向建筑物所有人主张优先受偿权，并可通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现其权利。
来源《建设工程合同纠纷裁判思路》王林清 杨心忠 柳适思 赵蕾著
