关于修改《海南经济特区物业管理条例》的意见

一、意见简述：

《海南经济特区物业管理条例》（以下简称条例）中的“双三分之二”和“双过半”不符合海南实际。

“双三分之二”是指“部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意”；“双过半”是指“部分事项的决定程序应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

这两个硬性指标造成的后果是：成立业主大会难，太难了。

这两个硬性指标不符合海南实际的体现是：秋冬季节候鸟人群流入和本岛外出工作人群流出、海南有特殊的民风。《条例》中规定的成立业主大会程序过于繁琐，实质上增加了业主行使所有权的难度；

《条例》的规定实质上侧重于对社会的综合治理，而没有侧重于释放市场活力，与当前、今后社会发展理念要求不符。

我的意见是：审视沉默的权利，修改《条例》。（见以下详述）

注：“沉默的权利”，是我个人的提法，指放弃投票权利的业主、丧失投票权利机会的流动业主。实践中，这部分业主的不投票实质上被视为了对表决事项的反对票。这是《条例的》病根。

二、意见详述。

1、海南省物业现状。看一组数据：以省会海口市为例：截止到2017年底，全海口有2728个小区（主要是非农人口和部分流动人口，约100万人，平均每个小区约360人），其中，有物业的1573个（绝大多数是开发商指定的关联企业），各种单位自管或自治的579个，三无576个。成立业委会的小区490个，占总数的18%。

海口之外，三亚及其他城镇尽管缺乏数据，但从各城镇基层行政机关的反馈就知道，住宅小区中业委会的占比更是少得可怜，物业纠纷牵制了基层工作人员相当大的精力，而无法顾及其他事务。

而上海87%的小区有业委会。可见，发达地区有发达的理由啊。

第二个数据，据12345市政府热线的统计，与物业有关的居民投诉，占到了30%以上。在浩瀚纷杂的民生事务中，这个比例是非常令人吃惊的。况且我们还没有看到、听到那部分“沉没的”纠纷。

再看成立业委会之难。由于海南是过冬候鸟人群流入地，候鸟物业大部分是半年闲。又由于海南经济发展落后的原因还是劳动力流出省份，这部分人行使权利不方便。再有一个很忌讳但不得不提的因素，就是民风--海南本土人群对于行使自己权利的意愿不强烈，有人说是海南长期处于海防一线，国家管制的副作用所致，也有人说是海南物产丰饶，本土人群无需竞争就可以衣食无忧，从而悠闲无争。无论哪种情况所致，海南本土人群放弃权利的较多确实是现实问题。所以，这三个因素的叠加，使成立业委会的“双过半”很难达到。根据各街道办、居委会的反馈，除了个别机关小区外，大部分小区都曾尝试成立业委会，但都卡在了“双过半”上，导致业委会成立率极低。

2、业委会成立率低的后果。

窒息民间社会活力--我曾经接触到一个中层机关干部，在面对他们小区一个像混混的小保安，半躺半仰着要吃要烟时，他说：我是多么的无可奈何啊！因为没有业委会，业主往往是无可奈何。一个机关干部尚且如此，何论其他人群！在市场经济中，每一个人都是市场主体。每一个人对社会的感受和认识程度，直接影响到他对市场竞争的参与意愿，进而影响社会活力。

物业服务市场缺乏竞争--业委会少，就不能监督和评价物业服务企业，就不能形成物业服务竞争。在非竞争环境下，最直接的后果就是服务人员素质降低，服务质量降低。造成很多的老破小小区，脏乱差，这就是海口双创的难点。

物业领域矛盾频发--没有业委会的小区，物业企业没有监督，往往是降低服务质量减少开支，必然侵害业主利益，也必然引起大量矛盾。拖累海南整体服务业水平--物业服务企业是服务企业，其人员是服务人员，就目前来看，其服务水平距离我国发达地区还有很长的路要走。而物业服务是与千千万万公众日日接触的服务，它对海南其他服务行业的示范效应真的不乐观，真的是拖累其他服务行业人员的提高。

造成基层行政资源巨大消耗--海口只有18%的小区有业委会，其他部分所有的矛盾，都需要基层行政机关处理，造成了极大地行政负担。更何况那么多三无小区，乱、脏、差小区，不得不依靠公共服务。

社会财富不动产缺乏维护加速折旧，抵消社会生产--没有业委会，无法启动维修基金，只能任凭老化、损坏。

3、现有《条例》隐含的社会治理理念和行政习惯与当前社会发展理念不符。应当予以纠正。

当前，我们的社会发展理念应当是促进市场竞争的氛围、拓展每一个市场主体参与市场竞争的意愿、培养市场竞争的法治氛围。

而当前的《条例》与上述理念并不相符。

理由一。《条例》有太多的社会治理（管制）的理念。这个现状对服务型政府的建设负面影响很大。在成立业委会的投票中，“双三分之二”、“双过半”的规定的实质是将沉默的权利部分推定为反对票。表面上看是为了保护权利，而实际操作上是打着保护的旗号限制权利。--尽管国务院的规定也是这样的，但海南特区有一定的立法权可以用足。如果不能，在实际操作层面可以灵活运用予以规避（另议）。

理由二。《条例》的现状，偏离了服务与被服务的人的属性。侧重于支持行政机关、物业服务企业对死物的管理，而物业公司恰恰利用对死物的管理权，任意扩大对物业的占有使用收益权而侵犯业主权利，实际上使业主的所有权不完整。这个现象大规模的存在而且由来已久，扭曲了物业服务企业和业主的平等关系，导致一系列的社会问题，最终窒息了社会活力，延缓了社会经济发展。

理由三《条例》的现状，--基层政府对社会的管理过程中，很多措施都是以物业公司为媒介的，物业公司是政府的延伸之手，物业公司因为利益交换的原因，也乐意承担行政任务。普通公众对此现状有天然的联想，相当一部分人认为物业公司是半官方机构，以至于住建厅官网开辟专栏专门解释。当基层对于物业侵权的投诉，如果懒政，就会放大这种联想而成为行政负担，实际上，这种懒政引起的放大联想无处不在。同时，基层的懒政消磨了公众维权意志的同时又刺激了物业人员的违法底气，进而使公众与物业进行了一个循环内耗的状态--物业人员素质可以不提高、公众对于竞争思想的禁锢无可奈何。每一个人都是市场主体，每一个人在基本生活领域受到的约束将深刻影响他对社会、市场环境的判断，进而影响他对市场竞争的参与意愿。

4、修改现有《条例》的必要性。

从自贸区的发展需求来看--海南省建省以来的30年，是嘴里含着金汤匙长大的30年，这个金汤匙就是海南特区立法权。然而，30年过去了，海南全省的GDP尚不足广东的一个东莞市。如此迟滞的原因，一般的解释，应当在于竞争的社会风气和保障竞争的机制两个要素。前者是民间因素，后者算是官方因素。一个地区要快速发展，民间因素就是要激活民众参与公平竞争的活力。官方因素就是要保障这种竞争的机制。这个机制，除了政治安排，就是法律法规的制定和实施。

今天谈的是《条例》，我个人认为他切中了海南发展的一个核心突破点：激发社会活力并保障这种活力以促进社会的快速发展，就要找到社会生活中与所有民众日常生活息息相关的最直接、最基本的需求或现状，然后进行合适的调整或刺激。这样才能触动、推动最深层次、最广泛层面的社会生活模式的飞跃，以实现最广泛的刺激民间竞争和保障竞争。《条例》所调整的社会关系正处在行政管理和民间自治的结合点上，这个结合点，所涉及的社会关系非常复杂，牵涉面非常广泛。复杂，指的是他涉及社会关系主体种类很多，包括业主、业主大会、物业服务企业、居委会、街道办、住建局、公安消防、规划、卫生防疫、等等。广泛指的是这种社会关系几乎囊括了所有人。

选择《条例》作为一个突破点，非常必要，正确，及时。他能触、推动最深层次、最广泛层面的社会生活模式的飞跃，以实现最广泛的刺激民间竞争和保障竞争，这是源头活水，进而海南自贸区的社会经济飞跃发展。

如果仅仅是高层号召引进人才引进企业，只能做到吹皱一池春水，水底巍然不动。没有基层民众的活力，想达到整个社会的快速发展，政治家们会说“值得观察”。老百姓会说“不可能吧”

不应当对修改《条例》有顾虑。一般的，下级政府为了确保政治正确，在国家划定的政治红线上再加一道防火墙。再下一级又为了政治正确，再加一道防火墙。通过增加防火墙的厚度，层层克减公民权利，打着政治正确的旗号，压缩了公民空间进而窒息了社会活力，拖累经济增长，阻滞社会文明发展进度。我认为这样做，恰恰错会了意，也是懒政。殊不知国家层面的防火墙已经够厚了，国家更需要发展！

我们应该参照甚至超越发达地区的做法，奋起直追，自贸区才有希望。这个做法，希望能从《条例》的修改开始。

提案人，安增山律师。