“名为股权转让实为房产买卖”的合同效力与法律定性

由于房地产转让所需缴纳的税费繁杂且数额较大,常有当事人通过股权转让方式来实现购买房地产的目的。但在司法实践中对该行为如何进行法律定性，这影响到法律的适用及司法裁判方向，笔者现就该问题作如下分析：

一、“名为股权转让实为房产买卖”的合同效力问题

最高人民法院对“名为股权转让实为房产买卖”的合同效力认定有如下演变观点：

1.历史上曾经认定合同无效,将股权转让合同作为房产买卖合同履行；

2.目前基本认定合同有效，但在合同性质上，是股权转让还是房产买卖，需要根据合同内容及交易内容确定。

二、合同性质的认定标准

实践中，此类合同一般都是签订股权转让合同，但合同的性质需要从内容上综合分析，具体分析如下：

1.从合同名称、签约主体上判断

认定股权转让时，签约主体一般发生在股东与股东之间，合同名称的关键词为“股权转让”；而认定房产买卖时，签约主体之一为项目公司，合同名称的关键词为“房产买卖”。

2.从合同交易内容上判断

如果合同交易系通过股权转让行为收购公司, 转让的仅是股权而非房产所有权及土地使用权, 协议履行后仅发生股东的变更而不是产权主体的变更,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为, 既不改变目标公司本身，亦未变动涉案产权主体,则应认定为股权转让。

而房产买卖合同的交易结果一般会导致产权主体变更，设立公司不是为了共同投资经营，而是为了合理变动房地产主体。

二、《民法总则》对该类行为认定的影响

《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

“名为股权转让实为房地产转让”是否可以适用这一条？

笔者认为，在虚假意思表示过程中，当事人并不希望虚假合同发生效力，如当事人双方为少交税款，签订阴阳二份房屋买卖合同，“阳合同”是双方内心真实意思表示，“阴合同”的签订目的只是为了少交税，双方并不希望“阴合同”发生真正的法律效力。而在“名为股权转让实为房产买卖”纠纷案件中，当事人签订的股权转让合同系双方真实意思表示，双方都希望确实履行该合同，所以笔者认为：该纠纷不应适用《民法总则》的第一百四十六条规定。

结束语：

因个案存在差异性及复杂性，建议投资人在投资操作类似交易时谨慎为之，必要时由专业律师参与项目收购或房地产买卖，以充分维护您的合法权益。