文/雷敬祺 北京盈科（上海）律师事务所律师

从2003年到2019年，十多年来，笔者看到了上海拆迁政策从混乱到规范，也看到了一个拆迁暴富的时代来临和结束。

一、1991年至2001年

1、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（1991年7月19日上海市人民政府发布），也被称为“黄菊4号令”。

3、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》（1997年12月8日市人民政府发布）。

根据“黄菊4号令”第二十八条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本细则规定给予补偿。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积计算。具体估价标准由市建委会同市物价局等部门按重置价格结合成新的原则制定。

二、2001年至2011年

1、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年10月29日上海市人民政府令第111号），也被称为“111号令”。

3、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（2006年7月1日市人民政府令第61号发布）也被称为“61号令”。

根据“111号令”第三十二条（拆迁补偿安置方式）拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；拆迁居住房屋，还可以实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（以下称面积标准房屋调换）。

因此，该阶段上海拆迁政策主要为“数砖头”，被拆迁人可以根据具体情况选择价值标准房屋调换或者面积标准房屋调换。

第六条（应安置人口的认定标准一）截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；

（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；

（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

第八条（应安置人口的认定标准三）房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；

（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

（六）市政府规定的其他情形。

这个政策出台之后，一个小房子里面有几十个户口的新闻报道时常可见，同时，在拆迁过程中拆迁人要对被拆迁人（户）的应安置人口进行认定和公示，当时的拆迁人主要是开发商，这种情况下开发商与拆迁户便展开了激烈的博弈，引发了诸多矛盾和争议。

三、2011年至今

1、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布) 也被称为“71号令”。

【主要政策口径】：“数砖头”+托底保障

第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

国务院2011年1月21日发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，上海的拆迁政策也发生了巨大变化。首先是用词的变化，由“房屋拆迁”变更为“房屋征收”，其次是拆迁主体和部门的变化，征收主体由开发商变为政府，征收部门由动迁组变为征收事务所，再次就是拆迁政策的变化。

上海拆迁新政实施之后，在法律实务处理中纠纷明显减少，主要纠纷集中在征收之后家庭内部的征收补偿款或安置房屋共有纠纷。该类纠纷的关键点在于共同居住人的认定。