作者：初志磊律师
目前，很多父母在买房时把房产证办在孩子名下，这些房地产合同中的买方，有的在念初中，有的在念小学，还有的岁数更小。这样做的原因，主要是考虑规避将来有可能征收的遗产税及赠与税，避免以后转让房产缴纳更多的相关税费。这些父母用心良苦，认为反正房子早晚是孩子的，不如现在就用孩子的名义买，省得以后麻烦。目前，以孩子名义购房的市民占相当的比例。然而，因为对法律知识的不甚了解，为避免未来可能发生这部分损失或麻烦，他们之中很多人遇到了另外的麻烦。
举一个案例。王先生于2000年按揭贷款购买了某开发商的房产一套，产权证上是王先生5岁女儿的名字，目前贷款已经还完。因为孩子上初中，学校离家较远上学不方便，所以王先生想要出售该房屋，但房管局说未成年人不能办理，无法过户。其实，除了房屋出售时无法过户之外，王先生想要就该房屋进行抵押贷款、赠与等行为也都会受到很大限制。
我们来分析一下王先生以女儿名义购房行为的法律性质与法律效力。
王先生将所购买的房屋登记在未成年的女儿名下，从法律性质上来讲是一种赠与行为。
父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，从法律意义上讲，该登记行为就是父母将房屋以赠与的形式无偿给予自己的子女。具体法律依据体现在：《民通意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的人财产”。所以，王先生将房屋登记在女儿名下是具有法律效力的。
那么，本文前面为什么说王先生日后再对该房屋进行处分，比如进行出售、抵押、赠与等行为时会受到很大限制呢？
根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，王先生以女儿的名义购房，意味着王先生夫妇二人都不再具有对该房产的随意处置权，因为房屋上的名字是其女儿，房屋产权人是其女儿本人，所以即使是王先生夫妇二人也不得侵犯。虽然说王先生夫妇二人是女儿的法定监护人，但根据《民法通则》的规定，监护人并不能随意处置被监护人的财产，只有监护人为被监护人的利益处置房产，比如被监护人出现重大疾病需要治疗费、或者出国留学需要资金时，才可以通过法定程序处置房产。现在，各地都要求监护人须提供与此相关的真实资料，以能够证明确实是为了被监护人的利益而处分财产，并通过公证部门进行公证。但是，一般说来，对于监护人处置房产的最终目的是否是为了被监护人的利益这一点，公证部门是无法准确界定的。一旦监护人不是将所得款项用于被监护人，而被监护人日后提出异议，比如孩子成年后对公证的真实性提出异议的话，公证部门将不可避免地要承担法律责任。实践中，有些省市，比如浙江，已经停止了对以未成年子女名义购买的房产做转让或抵押贷款的公证，原因是风险太大。
另外，还有一些实际因素应考虑到。比如说，买房后若出现急需用钱等原因要卖房的情况，这类房无法派上用场；子女长大成人后若对父母不孝，父母的权益难以得到保证，即使儿女不履行赡养义务，父母也不能够变卖、赠与、抵押该房产。
总之，虽是出于爱子心切或是其他，在将房产证办到未成年人子女名下之前，作为父母而言，还是应该根据自身情况仔细考虑，作出理性的选择。