离婚房产分割情形

1 .婚前一方父母（或自己）出资写在自己子女（或自己）名下

第一，这种情况相对比较简单，婚前一方父母出资买房写在自己子女名下，或者婚前自己买房写在自己名下的，属于婚前个人财产。离婚时不参与夫妻共同财产的分割。根据我国婚姻法第十八条规定，一方婚前的财产为夫妻一方的财产。

第二，很多人在这个问题上容易出现误区，我曾多次听到当事人咨询，是不是结婚多久以后婚前的财产就自动转化为夫妻共同财产了。其实很多人有这个误解并不是空穴来风。1993年最高人民法院颁布过一个司法解释《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》，其中第6条规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但是该条现在已经因为后来的生效法律导致废止。很多人还有这样的想法也许是受了这个规定的影响。其实我国有很多法律是以前颁布的已经废止的，还有很多是现行实施，但是法与法之间是存在冲突的。所以在具体的实践中就会出现很多认知的误区和很多分歧。

第三，在实践中还有很多其他情况导致很多当事人张冠李戴，以为自己是这种情况，但其实并不是。例如，有的当事人虽然是婚前的房子写自己的名，但其婚前或者婚后在房产证上加了对方的名字。就是到现在我仍然能在知乎的大多数问题下面的留言和评论中看到有网友说加名也没用，只要是婚前买的就跟你没关系。再比如婚前买房一方做了公证的赠与给对方一定份额或者全部的。所以我们要关注的不仅仅是房屋获得的最原始的法律关系，还要关注其之后是否发生了其他法律关系。财产是可以流转的，不是你曾经拥有就永远是你的。很多父母给子女买房也要注意这个风险，你们希望的和最后的状态之间没有必然的联系，因为房子登记在子女名下他们就有处置的权利，是你们没办法控制的。实践中我见到过很多加配偶名字，赠与配偶，甚至自己变卖挥霍的情况。

2.婚前一方父母（或自己）出资写在对方子女（或对方）名下

第一，该种情况一般会（非绝对，后面我会说特殊情况）视为一方父母对于对方子女的赠与，或者自己对于另外一方的赠与。但是这种赠与并不是普通赠与，而一般会认为是附条件的赠与。所附的条件为以结婚，双方婚后生活共同居住为目的。而且严格从法理角度来讲赠与的是出资款而非房产。那么如果是按照附条件赠与来理解的话，如果双方最后没有结婚，出资一方是可以要求返还的。此处我并没有定性为是彩礼性质的婚约财产纠纷，主要原因是在司法实践中有的地方法院按照彩礼相关条款解决（如果是彩礼的话，在几种情况下可以要求返还，第一，没有结婚的，第二，结婚后没有一块生活的，第三，因给付彩礼导致一方家庭生活困难的），有的地方法院明确表示这不属于是彩礼性质，认为将其认为是彩礼性质有悖于常理。所以我用一个比较广义的说法是附条件的赠与，这个条件我也只给出简单解释，司法实践中法官还会有其他解释。

第二，上面我说的是一般正确的按照法理来解释的情况下。但是在司法实践中该种情况法院为了体现“公平”（谁出的钱归谁，谁贡献多少谁应该分多少），在处理上大相径庭。绝大多数法院都是先预设结果，然后在想办法找合适的法律往上靠。

例如，有的地方会依据《物权法司法解释一》（2016年开始实施）的第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”来简单粗暴的认定实际出资人是房屋的真是产权人，具体的为什么会登记在对方子女名下，登记行为的法律关系是什么，法院并没有给出合理的解释。实践中物权法的该条文被扩大适用的情况还是很多的，笔者认为物权法的本意是房屋登记行为只是对所有权的登记，如果在房屋归属上确实有其他情况（例如婚后共同购房写在一个人名下的），可以向法院请求确认物权，该规定是解决过去权属争议很多人去起诉撤销登记机关错误的行政行为，但是这一条并不能被滥用成只要是出了资就享有对房屋的实际所有权，而对于为什么登记在对方名下，其登记行为的性质不予考虑，跳过这中间发生的法律关系直接认定出资人是物权所有人。本条的乱用会导致不动产登记的对外效力越来越低，最后变成形同虚设。

有的地方会根据自己当地高院出的相关规定来判登记产权房适当的份额，但是法理上也没有说清楚原因。例如上海市高院有两个很有意思的规定，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》中有一个关于恋爱期间一方出资登记在双方名下的房产在解除恋爱关系后如何析产的情况，规定“考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜”，该规定是登记在两个人名下的情况，那么按照这个逻辑是不是登记在一个人名下应该要多于10%-30%的份额呢，笔者认为并不是，上海高院的该规定所表示的这10%-30%的份额应该是出于其对共同财产的贡献，以及照顾共有人生产生活等其他情况而来的，而非其双方通过不动产登记确定的份额而来的。另外对于婚后一方出资写两个人的名，或者写对方名的情况，上海市也倾向于参考该规定。另外上海市还有一个规定《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，该规定中明确表示“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”也就是说其明确表示了出资方可以多分。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》二十九条规定“婚前由双方或一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。”根据该规定，房屋在离婚时应该是判令归产权登记方，然后给另外一方合理的补偿。

除了上海市，北京市以外，全国各地法院很少有类似明文规定，但也都有自己多年在司法实践中总结出来适合当地风土民情的裁判尺度。另外该类案件还有一些其他的可能，比如，如果在将来分割时出现争议的，出资方有证据证明自己当初写在对方子女（或对方）名下的原因是“借名买房”（比如规避购房资格政策，比如为了落户，比如为了方便其单位帮助报销暖气费等等），也就是说出资方往往在遇到纠纷时会表示自己写在对方名下并不是对对方的一种赠与，而是为了其他目的借用对方的名买房。而真实意思表示是自己所有。在实践中这种一方父母在离婚案件中起诉对方做所有权确认的案子还是很多的，胜诉的也不在少数。

第三，上面说了很多种情况，其实我也只是说了实践中最常见的一些处理方法。要想将这个问题处理清楚，还有很多问题需要考虑。比如买房后有没有结婚，是婚前就要解除恋爱（同居）关系，要求分割财产（返还财产，确认所有权等），还是结婚后又离婚需要分割财产（返还财产，确认所有权等）。不同的时间对案件的结果也会有不同的影响。例如，如果法院倾向于认定婚前购房是以结婚为目的的赠与，那么如果双方没有结婚是可以要求返还的，如果双方已经结婚要求返还就没有法律依据了。如果法院倾向于根据贡献来分割份额，那么显然在一起时间的长短，是否结婚，结婚后婚姻关系的长短，有无子女对于考虑份额也有很大的意义。

综上，这个问题不是唯一答案，要根据具体情况，具体案件所管辖的地区，甚至法官的自由裁量权。所以如果有人告诉你唯一的一个答案，基本上可以肯定其是不负责的。

3.婚前一方父母（或自己）出资写在父母自己名下

第一，婚前一方父母出资写在父母自己名下的，或者一方出资买房写在自己父母名下。房屋归其父母所有。前面一种情况比较好理解，父母出钱写自己名肯定是自己的所有权，不会变成其子女未来的财产，更不会变成其子女的婚后夫妻共同财产。第二种情况是子女自己出钱赠与父母购房的情况，这种写在父母名下的行为应该视为对父母的赠与。当然如果存在借名买方，将来发生其与父母之间关于房屋的所有权确认纠纷案件也是有可能的。

第二，实践中是有很多当事人选择这种方式的，一个是防止子女将来恶意处置了房产导致居无定所，第二个是防止子女将来将房屋处置赠与另外一方或者部分赠与另外一方。但是这种方式有一种发生概率很大的风险。即如果父母双方或者一方去世在没有遗嘱的情况下，其子女婚内继承财产属于夫妻共同财产。很多父母机关算尽，不想让未来子女的另外一半获得一分钱，但是最后人算不如天算，出现意外，或者自己不懂法一直没有写遗嘱，去世后房子作为遗产继承给了子女，而其子女在婚内获得的遗产属于夫妻共同财产。

第三，如前所述，很多当事人不要断章取义，只见树木不见森林。父母名下的房子在夫妻双方离婚的时候是没办法分的，但如果父母后来又将房屋赠与给了自己的子女，比如过户到了自己子女名下，比如加了自己子女的名，那么就是另外的更加复杂的情况了。其是婚前赠与，还是婚后赠与，是全部赠与还是部分赠与，赠与是否明确约定对一方子女的赠与都将影响最终的结果。

4.婚前一方父母（或自己）出资写在对方父母名下

这种情况实践中常见的就是婚前男方父母出资买房写在岳父母名下，或者女方父母出资写在公婆名下，或者一方自己出钱写在对方的父母名下。很多地方有这样的传统，有的是招上门女婿的，有的是有彩礼性质的，还有的虽然不是彩礼性质，但是是双方在结婚的过程中对财产方面的处理方法，也有的只是借名买方。

先来说一方出资以对方父母名义买房的法律行为到底如何定性，是一种无偿的赠与，(例如一方为了让对方父母改善生活在经济条件允许情况下赠与其房产)，还是一种有彩礼性质的赠与，还是借名买房,还是借贷关系。实践中是没办法一概而论的。要具体问题具体分析。

笔者认为在司法实践中认定为无偿赠与的可能性非常低，因为法院一般会认为一方父母无偿赠与对方父母一套房是违背常理的（其实也有可能是贫穷限制了我们的想象，但是司法实践中法官是以普通常理进行一些事实的判断和推理的，不是按照特殊的，极个别情况来认定的），虽然这种情况可能性较低，但是我来说一下这种情况的法律后果，如果真的有案件中当事人证明了这是无偿赠与并被法院认可了，那么该房屋属于产权登记方，分手或者离婚都没办法要回来。

如果是认定为是彩礼性质的，那么将适用彩礼相关的法律规定。即只有在几种情况下可以要求返还（第一，双方没有结婚的，第二，双方结婚但没有一块生活的，第三因为给付彩礼导致一方家庭生活困难的）。只有这几种情况下可以主张返还，如果不是的话，将属于产权登记方一方的个人财产。

另外如果是认定为借名买房呢，如上文中介绍的情况，实践中当事人往往以买房时政策限制，为了优惠，或者为了贷款，或者为了暖气费等作为借名买房的原因。例如，出资方可能会说当初以对方名义买房是因为其夫妻双方没有购房资格，或者没办法贷款，或者对方单位可以报销暖气费，或者是对方单位对员工有优惠政策。这种情况很常见，如果遇到纠纷，出资方拿出类似证据，法院会结合实际情况，有可能认定为是借名买房，重新确定房屋所有权人。

最后，也有可能在将来出现纠纷是，出资方表示自己支付的购房款是借款，这种情况需要出资方提供是借贷关系的证明，例如收款方签订的确认其实借款的收据，或者是欠条，或者其认可此行为是借贷关系的其他证明。如果没有任何证据证明对方曾经认可这是债权债务关系，法院不会依据转账凭证等认定为是借贷关系。实践中很多人咨询此类问题，问是不是我转给谁多少钱只要有转账记录，就可以起诉其返还借款，答案是否。转账行为只能证明资金往来，证明不了其背后的法律关系到底是什么，需要其他证据进行支撑。

所以在实践中遇到这种情况的，很多人不要以为写了自己的名字就万无一失了，另外出资人也不要以为是你出的钱写在对方名下就一定可以要回来。具体最后怎么处理要结合实际情况由法院来认定。双方为了避免纠纷最好对此约定清楚，如果是赠与的真实意思表示，附带赠与合同，如果是借名买房的意思表示，就写清楚借名买房的事实，并保存好付款证明，如果是彩礼性质最好保存好双方对于此钱款为彩礼的事实的沟通确认证据。

5.婚前一方父母（或自己）出资写在子女双方（或双方）名下

首先，一般一方父母或者一方自己出资买房写两个人名的，从物权法角度讲所购买的房屋是共同所有。那么未出资一方获得房产共有权是属于基于什么性质的法律关系呢，如前文所述，一般情况下会认为是一种附条件的赠与，当然如果有证据证明是普通赠与的则属于普通赠与。另外也有认为是债权债务性质的，或者其他情况。 笔者认为此种情况认定为是付结婚并一块长期居住为条件的赠与比较合适。如果没有结婚主张返还可以得到适当支持，但是这里要综合考虑两个人在一起时间的长短，以及有没有形成同居关系，是属于同居关系析产，还是属于赠与合同纠纷，处理上应该会有所区别。

前文第二种情况时笔者提到了上海市有两个规定，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》中有一个关于恋爱期间一方出资登记在双方名下的房产在解除恋爱关系后如何析产的情况，规定“考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜”。《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，该规定中明确表示“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”也就是说如果婚前一方出资买房写在两个人名下，如果最终未结婚，按照上海市的规定，未出资方可以获得10%-30%的份额。如果双方结婚了，离婚时要求分割，那么房产属于共同共有，但出资方可以适当多分。

这里又要特别强调一下，上海市的规定并不适用于全国。遇到具体问题时还是要考虑事实情况，当地的风俗，以及法官的裁判口径等综合情况进行分析。未出资方并不当然不能获得房产，也不当然能获得一半房产。

6.婚前双方父母（或双方）出资写在一方子女（或一方）名下

婚前双方父母出资写在一方子女名下这种情况是比较简单的情况，因为有明确的司法解释。婚姻法司法解释三第七条第二款，对此进行了规定，“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”。这里的按份共有指的就是双方按照父母的出资比例占有房屋得份额。

按份共有是有别于共同共有的，其实按份共有很容易理解，实践中往往很多人对共同共有存在一些错误的认知。比如，认为共同共有就是一人一半，可以处置自己的这一半。共同共有在分割的时候是按照一人一半，但是共有人对于共有物如果想处置的话，是需要经过其他共有人同意的，并不能私自处理自己的一半。我国《物权法》规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。各共有人都有管理的权利和义务。“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”共同共有的情况下需要经过全部共有人同意。比较常见的案例就是一方婚内将夫妻共同共有的房产赠与小三，其妻子可以主张全部返还还是部分返还？这是另外一个比较有意思的问题，我在本题中多说了几句。

还有一种情况是婚前双方出资写在一方名下的，也就是说财产的来源并非是双方父母的。我们不能扩大理解司法解释，婚姻法司法解释三中描述的情况是对父母双方出资买房的处理。而如果不是父母的财产将不能适用本司法解释。笔者认为，婚前双方出资写在一方名下的可能是以下情况。第一，未登记方对登记一方赠与自己出资款（是否属于附条件赠与需要进一步分析）；第二，因为购房政策等原因使得未登记方无法作为共同购买人买房，比如没有购房资格；其他。如果有证据显示是第一种情况，那么笔者倾向于认为房屋应该归登记方一方所有，比如提供相关证据证明男方有赠与其财产的意思表示。但笔者认为司法实践中法官会综合考虑双方在一起时间长短，双方是否形成同居关系，是否结婚等因素来确定如何分割。

第二种情况，如果未登记一方有明确的证据表明，当时登记在一方名下是处于规避政策，或者政策导致的没办法情况下才登记在一方名下的，法官很有可能会倾向于认为登记在一方名下的行为并不是赠与其份额的意思表示。而会根据事实以及上文提到的在一起时间的长短，双方是否形成同居关系，是否结婚等因素来重新考虑是否按照出资比例还分割还是按照其他比例来分割。

7.婚前双方父母（或双方）出资写在双方子女（或双方）名下

婚前双方父母出资写在双方子女名下的，一般会使用婚姻法司法解释二中的相关规定，即结婚前父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定是对自己子女的个人赠与，但是父母明确表示赠与双方的除外。我来翻译一下，这个法条从立法原意以及实践中和其他法条的综合考虑说的正是这种婚前双方父母出资购房的情况，因为双方父母出资登记在一个子女名下的情况是婚姻法司法解释三中的情形。而婚姻法司法解释二的该条文经常被人扩大解释。按照该司法解释，这种情况下，双方对于房产应该是按份共有，即按照各自父母出资比例的份额享有房屋所有权。因为有司法解释所以，相对比较容易解决。这种处理方式比较简单，也不会因为双方是否最后结婚而发生太大变化。

那么还有一种情况是不能用婚姻法司法解释二的条款来扩大解释的，即双方出资写在双方名下，也就是说婚前买房的财产并非来源于父母，而是双方自己的财产。那么这种情况下，该如何来分割呢。笔者觉得有以下几种情况，第一，因为未约定份额，所以认定为共同共有，双方的登记行为视为对共同共有的认可，即多出资一方有赠与另外一方份额的意思表示（这里又会涉及到是不是附条件的赠与）。第二，考虑双方在一起时间长短，以及是否结婚，对于婚姻及房产的贡献大小，以按份共有为原则，适当补偿出资少的一方。笔者认为司法实践中，此种情况法院无论如何判都是有理由的。石家庄离婚律师

笔者看到的绝大多数对于案例的分析文章都是基于结果去寻找法律依据或者法律理论来进行解读。很多著作和文章（主要是案例分析类）都没有一以贯之的法律理论做支撑，支持这种结果时用这个法律依据，支持另外一种结果时就用另外一个法律依据。比如，笔者在同一本书中多次看到作者在认定一方出资登记在双方名下的房产为双方共同共有时表述一方父母在出资并登记在双方或对方名下时的登记行为就是一种明示的赠与。而其在不支持为共同共有的案例中，就表述为，父母在出资买房时的真实意思表示是对自己子女的赠与，而登记行为并不能说明其真实的意思表示是对双方的赠与。

8.婚前双方父母（或双方）出资写在一方父母名下

双方父母（或双方）出资，写在一方父母名下的情况，笔者认为与一方父母出资写在另外一方父母名下的情况有些相似，不同的地方在于，此处未登记一方父母出资是部分，我认为未登记方的出资份额因该参照笔者前文所述的情况。即四种情况，无偿赠与，彩礼性质，借名买房或者是借贷关系。那么到底会被认定为是哪种情况，要结合事实（比如是否存在借贷关系，是否存在借名买房的情况，所买房屋是用于夫妻双方居住还是登记方居住）、当地的风俗（比如当地是否有类似的彩礼习俗）以及法官的自由裁量来确定。