目前房地产市场到底会怎么走，涨还是降，专家的说法很多，严重打扰了购房者的购房思绪。大家都知道房地产开发商都是不是什么善茬，但买房子还是得找他们，除了商品房外的小产权房、拆迁安置房都存在很大的风险，国家三令五申不给小产权转正，大家心里面都明白要是转正了，商品房成交量就是地量中的地量。

咱们普通老百姓辛辛苦苦一辈子，就盼望着有个安乐窝，遮风挡雨，不求多大，但求不必在租房来回折腾还得看房东的心情，不涨房租。在走遍大小楼盘比较比较在比较之后，决定购房。又往往陷入开发商们一个又一个的陷阱。

做律师这么多年已经处理过很多房产纠纷，接到过很多的房产纠纷咨询，其中最多的就是购房定金到底能不能退的咨询最多，在此我就明确我的观点，购房定金应该退。

目前在购买房子缴纳定金之前，开发商基本上都是要求先签订《商品房定购协议》，在定购协议约定的时间内，到售楼处签订商品房买卖合同。多数纠纷就是发生在此时，往往等购房者在去签订商品房买卖合同时发现，开发商提供的商品房与宣传资料及销售人员的介绍存在较大差别，销售人员在拿出购房合同的同时，还拿出比购房合同还厚的各类补充协议，当购房者提出对商品房买卖合同及相关文件进行必要的修改和补充，开发商都是不同意修改和补充，哪怕一个字。如果你要求退还定金，开发商几乎就是翻脸比翻书还快--定金不退，要买就买，不买走人。

四川省工商管理局和四川省城乡和住房保障厅川工商办【2010】276号文件 已经对开发商的各种手段和违法行为进行了总结，在认真贯彻执行《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《四川省合同监督条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，落实《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》（川府发〔2010〕32号）的要求，遏制房地产开发经营企业利用格式条款损害合同对方当事人、特别是消费者合法权益的违法行为，维护公平、诚信、有序的房地产市场交易秩序，促进我省房地产市场平稳健康发展，制定了《四川省商品房买卖格式条款专项整治工作方案》。

该方案明确整治的范围包括各类由企业自行制定的含有格式条款的商品房买卖合同（商品房现房买卖合同、商品房预售合同）、商品房认购书、定金合同、补充协议等格式条款文本。。专项整治的内容主要包括：

1．伪造合同示范文本、补充协议与示范文本内容不一致仍然使用示范文本的名义或者编号、参照使用示范文本仍然使用示范文本的名义或者编号等违反合同示范文本管理制度的。

2．商品房买卖合同未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件的。

3．格式条款存在违反《中华人民共和国合同法》和《四川省合同监督条例》的不公平、不合理内容。重点监督以下类型的格式条款：

(1)房地产开发经营企业未将商品房买卖合同在合同订立前向购房者明示的；

（2）未明确、完整提供所购商品房的基本情况，却在认购书、预订书等中要求购房者签字确认已完全知悉并认可提供方在商品房买卖合同及其附件、物业管理等中规定的内容，损害购房者的知情权和公平交易权；

（3）广告、提供的图纸等内容具体确定符合要约规定，却规定上述内容为要约邀请或不得视为合同条款，出卖人享有最终解释权的；

（4）在认购书、预订书等中有违公平原则设置定金条款，或在定金条款中设置不公平交易条件的；

（5）在认购后是否签约、延期交付房款、延期交房、延期办理权属登记等条款中，随意扩大免责事由或者支付违约金、赔偿损失的数额及条件不对等，损害购房者的公平交易权的；

（6）在精装房买卖合同中排除购房者了解装修公司、装修标准等信息的权利；

（7）将不能如期办理商品房担保贷款合同的责任归由购房者承担，加重购房者责任的；

（8）在规划变更、设计变更条款中，有违诚信原则规定通知义务或者采用购房者难以知悉的通知方式，损害购房者知情、依法变更或解除合同的权利；

（9）规定的交房条件不符合房地产管理法律制度规定，免除或减轻其依法应当承担的责任；

（10）规定先签署《验收交接单》等才提供验房机会，或者不提供商品房已验收合格的相关材料，排除购房者在知情前提下验房的权利；

（11）在面积误差结算条款中，规定不公平的结算条件或者排除购房者应当享有的退房权利的；

（12）免除或者减轻依法应当承担的质量责任的。

此项整治，是对购房者权益的有效保障，对于购房者来说：对开发商不利的，就是对购房者有利的。如果以后购房者遇到此类问题时可以看看本文和阅读此文件。如果需要本律师帮助可以电话预约或直接到律师事务所面谈。

兰军律师 电话：13880687644

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