(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本 案情

　　原告吴某诉称：

　　翟母与翟儿系母子关系。翟儿在村里建有私房一栋。翟儿在外打工期间，翟母为其照看子女和看管财产。因翟儿在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，翟母为归还翟儿的贷款，以翟儿的名义与吴某签订售房协议书及其补充协议书，约定：翟儿将私房中两间出售给吴某，售房价 60000 元;翟儿负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。翟母以翟儿之名在协议上签字，吴某也在协议上签字，在场人窦某、刘某、朱某在协议上签字见证。翟母收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的翟儿的私章，随后，吴某办理入住手续。为办产权过户手续，翟母请别人代写了一份翟儿及其妻子授权其卖房的委托书，并署上翟儿及其妻子的名字，委托书的时间根据翟母的要求写售房协议之前。吴某为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计 2335 元。由于翟儿未办理房屋土地使用权转让手续给吴某，也未给付吴某已经垫付的办理房屋产权的费用，吴某遂提起诉讼，请求判令翟儿给付其已垫付的费用并由翟甲办理房屋土地使用权转让手续。

　　被告翟儿辩称：

　　卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。

　　二、法院审理

　　法院经审理认为，翟儿之母翟母在翟儿夫妇外出打工期间，信用社催促翟儿偿还建房逾期贷款的情况下，为翟儿利益，有乡邻多人在场，以翟儿之名与吴某反复磋商签订售房协议，并无翟儿所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。吴某购买该房自住，属善意购买。翟儿虽在外打工，但与其母翟母时有联系，对翟母处理其房产，翟儿知道或者应当知道而未有异议，因此，翟儿之母翟母的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，其与吴某签订的售房协议合法有效。吴某已按约履行了付款义务，而翟儿则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与吴某，应当承担给付吴某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。

　　三、法院判决：

　　1 .吴某与翟儿的房屋买卖合同有效;

　　2 .由被告翟儿办理该房的土地转让手续给原告吴某，在判决生效后一个月内办清;

　　3 .由被告翟儿给付原告吴某垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。

　　四、 律师点评

　　北京著名房地产律师靳双权认为：表见代理的法律依据是《合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于翟母与房主翟儿是母子关系，签订合同时有邻居见证，翟母出具了翟儿办理产权过户的相关手续，促使购买人吴某有理由相信翟母经翟儿合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。