近日，郑州市政府出台了新政，明确在月底前取消市内近半数临时停车位，在11月22日，郑东新区CBD所有路面停车位已经被取消。停车位的事牵一发而动全身，虽然此次只是取消CBD区路面停车位，但其造成的种种后续影响已开始在房地产界开发商与业主中引起了轩然大波，郑东新区某物业小区仅4平方米左右的地下停车位已经从原来的8万元成倍增长到16万元，也让人们把关注再一次聚集到了小区地下停车位权属问题上来。
一、郑州市内物业（包括商业、住宅）小区车位现状
笔者在调查过程中得知，郑州多数物业小区停车位紧张，小区内地面停车位和道路上凡是能停车的地方都停满了车辆，造成这种状况归根到底还是小区内停车位原本规划不足，或地下停车位因价格高昂无法售出。综合分析可得知，郑州市物业小区的停车位目前主要有以下几种形态：
1、地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位。这些地面车位属于小区业主共同共有，不能买卖，只能由物业公司代为出租，此租金也只能用于整个小区的物业管理及建设；
2、地下独立车库，即利用小区地下空间独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位。
3、地下车位，同样是利用小区地下空间建造的停车位，一般是用划线及编号将地下空间地面划为若干车位，没有墙壁隔离。此种地下车位大多可分为人防工程和非人防工程两种。
二、物业小区停车位现状存在的问题
首先，小区内的地上停车位的权属已经确定，而且管理日趋规范化，郑州市内各小区地上车位每月租金40-80元不等，大多数业主都能接受，但地面车位都很有限，远远满足不了业主停车的需求，且大多数物业公司在收取车位租金后，并不向业主公布租金使用情况，业主对该项本该属于业主共有的资金使用一无所知；
其次，独立车库具有独立的物权，可以买卖，但一般只见于高档小区内，而且价格昂贵，不具有广泛应用推广性；
最后，也是停车位存在最普遍最严重的问题，即地下停车位的权属。大多数小区内十万左右一个出售的地下停车位即是此种，高昂的价格令大多数业主无法接受，只能将车停在物业小区内或物业外的路面上，造成院内停满车，地下停车位却80%的空闲。
笔者在建委的调查中得知，此种地下车位利用人防工程改造而成的一部分，所有权属于国家，房地产开发商无权出售，同样也是只能出租其使用权。故大多业主以一平米数万元的高昂价格购买到的也只是车位的使用权。而非人防工程的停车位则属于地上房屋建筑的附属物，我国法律法规明确规定："对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从无，不能单独的从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割"。依据物权理论，主物与从物不可分割，主物转移，从物随之转移，即不属于人防工程的那部分地下车位如果在建筑规划时就计入了地上建筑的容积率，就属于地上建筑的从物，而且当开发商进行建设成本及合理利润规划时，已经将地下车位的成本分摊到了住房价格中，故当地上建筑（主物）的所有权转移至小区业主时，地下停车位（从物）的所有权也一并转移至小区业主，这就是说地下车位的所有权是属于整个小区业主共有，开发商即无所有权亦无处分权，现在各个房地产开发商将本属于业主共有的地下车位又高价出售给业主的行为违反了我国法律法规，严重侵害了业主的合法权益。
三、解决地下车位问题的建议
针对上述郑州市内物业小区车位存在的问题，笔者认为应按不同的情况采用不同的政策来规范，在此提出以下几点建议：
1、在新建小区建筑规划方面，政府可出台相关政策，要求房地产开发企业按照小区可能入住人口来规划足量的地下地上停车位，对于这些企业在政策上给予适当扶持。如停车位建设规划在90%以上者，在地下车位建设税收方面可给予适当优惠等；
2、小区地下属于人防设施的部分停车位，应对业主明确告知，以合理价格将使用权出租给业主。我国法律规定人防工程本着和平时期"谁建设，谁收益"的原则，如人防工程在小区规划时已经列入建筑成本，其使用权应归全体业主，应由物业公司代收后，抵扣车位租金、物业费或用于小区内改造、管理，物业公司应定期向业主公布资金使用情况。如未分摊入地上建筑成本，是由房地产开发企业建设，则其租金收入归房地产开发企业所有，也应由物业公司代收后转交；
3、不属于人防工程的地下停车位，在今后的立法中，宜进一步明确商品房物业小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属，作为物业小区中计算入容积率的公共设施停车位，房地产开发企业不得出售与出租，其产权应定位归属于商品房物业小区的全体业主。如未计算容积率，属房地产开发企业配建的车位，也要以保本微利的价格出售给业主，禁止从中牟取高额暴利。
综上，物业小区的停车位问题是一个较复杂且涉及方面较多的问题，需要政府多个部门出台相应政策，与房地产开发投资企业共同配合，才能逐步解决多年停车难的各种问题。
