"一房两卖"如何处理

"一房二卖"是指房地产开发商或者房产所有者与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理房产所有权转移登记以前又与第二买受人就同一房产订立买卖合同的行为。开发商的这种行为违反了第一买受人和第二买受人的合法权利，开发商应该对此造成的损失给予赔偿。

案例回放：

刘某（男）与郭某（女）系一对夫妇，夫妇俩计划将其所有的一套房产卖掉。2008年5月，刘某出差在外，郭某经人介绍将房屋以16万元的价格卖给赵三。双方约定赵某先交10万元，房屋先让赵某使用，待刘某回来时再取出由他保管的房产证，双方再办理房屋过户手续，办完手续后，赵某再交余下的6万元。同年7月刘某出差归来，对郭某将房屋卖给赵某表示同意，但由于房地产价格上涨，要求赵某增加5万元价款，否则不与过户。赵某认为他与郭某签订了书面购房合同，不同意增加价款。同年8月20日，刘某以20万元的价格将住房卖给李四，并当即办理了房屋过户手续，过后刘某将10万元钱退还给赵三，并要求他尽快搬走。赵三不同意搬走，并起诉到法院，要求法院保护其房屋产权。

法院在审理中出现三种意见。

第一种意见认为，赵三具有该房的产权，其要求合理、应予支持。因为赵三与郭某签订了书面购房合同，而且签约双方当事人均为自愿，公平、公正，该合同合法有效。赵某已经支付了10万元的房屋价款（预付款），并且已经入住，即赵三已实际履行了合同，并占有了该房屋。而刘某回来后也没有表示反对，但却因为房地产价格上涨才要求加价的，显然违反了买卖合同的约定。而且刘某与李四之间的房屋买卖时间在后，刘某的这一行动显然违反了第一个房屋买卖合同，法律应当保护第一个在先成立的合同行为，而不应保护后成立的合同行为。故刘某应承认郭某与赵某之间的买卖行为，双方到房管部门去过户，赵三再支付余款6万元。

第二种意见认为，第一个买卖合同无效，第二个买卖关系成立。

根据国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定："买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权和身份证明，买方须持买卖房屋证明信和身份证，到房屋所在地房管机关办理手续。"换句话说，公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移的登记手续。因为房屋所有权的法定公示方式为登记，而不是占有，因此，虽然在本案中第一个买卖合同订立在先，且已部分履行，而且赵三还实际占有使用了该房屋，但由于未办理过户手续，因而买卖关系不成立。第二个房屋买卖关系符合法律规定的两个要件，因而有效，予以保护。

第三种意见认为，第二个房屋买卖合同有效，且其买卖关系依法成立，但第一个房屋买卖合同也是有效的，不过赵三不能取得房屋的所有权，房屋所有权应归李四。因为我国对房屋的管理规定了严格的登记制度，房屋所有权人对房屋所有权的法定公示方式为登记，法律只承认并保护经登记的房屋所有人。李四经登记过户依法取得了房屋所有权。赵三因未登记过户未能取得所有权，但这并不表示赵三与郭某签订的房屋买卖合同无效，该合同的签订未违反法律规定的各项条件，是个合法有效的房屋买卖合同。但由于该房屋是特定物，所有权只能有一个，李四取得了，赵三就必然不可能取得，因此郭某在此房屋买卖合同中不可能履行将该房屋交付给赵三的义务，这时赵某可以要求郭某承担违约责任。

宣齐律师解法：

1、第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权。

房产所有者为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房产所有者对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条："商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"，"导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。"

如果第二买受人是恶意串通房产所有者取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条"买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。"请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。而第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。

2、第二买受人的惩罚性赔偿请求权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：卖方"故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实"，"导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。"由此可见，第二买受人在合同不能得到履行时，也可以向房地产开发商要求赔偿，有权行使惩罚性赔偿请求权。根据最高法院的司法解释第9条，可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

宣齐律师温馨提示：

由于房价上涨，房产所有者为了利益基于房产升值而暗自将房产再卖与他人，甚至一房多卖。房产买卖是一种特殊的商品交易，应以诚信为本，不能施以欺诈，"一房两卖"的行为，实际上是对后买房者的商业欺诈。发生纠纷后，诉之法院，一般按"先来后到"的原则处理，因为，前者是真实意思的表示，后者是商业欺诈行为。欺诈行为引起的法律后果，应当由卖房人承担，依照现行的法律规定，应赔偿买房人两倍以内的经济损失。一房两卖，取得房产证者，推定合同完全履行，推定为房产权属的合法所有者。

对于广大民众来说，遇到此类情况，一定要拿起法律的武器勇敢坚决地和他们做斗争，不能轻易妥协，助长不正之风。另外，如果在签订房屋买卖合同的时候能更细致些，比如调查一下房产权属，对房屋买卖合同进行备案，约定如果出现一房二卖的情况，违约方要承担一倍已付购房款的违约金，在付款之后，要积极督促房产所有者办理过户手续，这样就会避免遭受损失和心灵的伤害。