一、从住宅的性质分类，可分为住宅楼、商住楼

商住楼是SOH0(居家办公房)理念在住宅楼型上的一种拓展、延伸和新的演绎。笔者以为，商住楼从本质上看，属于住宅大类。但是，商住楼这种具有住宅功能的楼宇同时又融入了写字楼、商业服务楼宇的诸多硬件设施和非住宅功能。尤其值得强调的是，商住楼以网络、会议、办公等功能的发达为前提，从而使居住者在满足其居住的同时又能从事商务及相应的办公活动，同时有的商住楼还附设有商场等。商住楼比较适合于小型公司、创业集体、白领管理人士以及依赖网络进行社会活动的人群。商住两用楼由于既可居住，又可商用、办公，特别是底层的商用部分作为便利居民的重要配套设施，给楼上及附近居民在生活上带来诸多的方便，其商业或商务用房所孕育的商机，吸引了不少投资者，也给房地产开发商带来了较高的回报。但是，商住楼也有其明显的缺陷，特别是在居住的外环境上比较嘈杂，居住的私密性比较差。

住宅楼是相对商住楼而言的，是指纯粹用于人们生活居家的住宅楼，不带任何与商业经营有关的设施，底部也没有商业经营用房和其他的商务用房。

二、从商品房的价格分类，可分为一般商品房、微利商品房

进入消费领域的住宅，从严格的意义上讲，可以分为商品房和非商品房。

商品房从开发商获得利润的多少来划分，可以界定为一般商品房和微利商品房两大类。

"一般商品房"

一般是指具有开发经营资格的房地产开发公司以赢利为目的所开发经营的住宅。在一般商品房的开发经营场合，房地产开发商把开发的房屋出售或出租给消费者，依价值规律和市场规则取得价金，政府有关部门也不给买方、租方以任何特殊的政策优惠。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是福利形式的实物供给制，所以真正意义上的商品房是80年代以后才出现的。

一般说来，商品房的价格由土地和建安成本、税金、开发商的利润、各种规费和代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。其土地和建安成本又包含六个方面：

(1)征地费及拆迁安置补偿费；

(2)勘察设计及前期工程费：

(3)住宅建筑、安装工程费；

(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费；

(5)管理费：

(6)贷款利息。一般商品房的利润率是参照房地产市场上通行的社会平均利润率，由房地产开发商结合本身的营销策略制定的。

"微利商品房"

主要是指由各级政府给予了房地产开发商以一定的政策优惠，主要是开发商品房过程中的一些税费减免，并由房地产开发商来运作并以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金的形式出售和出租，用于解决部分企事业单位职工住宅需求的住宅类型。微利商品房既可以入市直接卖给个人；也可以卖给企业或事业与机关法人，再由买方租售给职工个人；还可以由法人及其职工按一定比例共同出资购买，按份共有或一方所有。

一般说来，微利商品房在用地、配套设施和税费等方面有一定的补贴或优惠，相对于一般商品房而言仍具有一定的政策性住宅的性质，只不过这种政策性住宅具有公共性质。在微利商品房运作之初，有的地方政府还规定，鉴于某些房地产公司享受了政府在供地、税费减免、建房贷款等方面的政策优惠，该房地产公司必须从开发的房地产中提取较小但固定的比例用作微利上品房，交由政府房管部门(有的叫住宅解困办公室)出售，所收回价款作为住宅解困基金由政府统一周转使用。

三、从房改的角度分类，可分为经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房

从房改的角度看，我国的城镇住宅制度经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。由此各个阶段出现了相应的住宅形式。这些住宅从总体上讲属于非商品性住宅。概括起来，非商品性住宅或政策性住宅主要有以下几种：

"经济适用房"

主要是指既具有一定社会保障性质的、又具有一定商品性质的住宅。经济适用房是为解决中低收入家庭的住宅消费需求，在国家有关政策的扶持下，由房地产开发商开发经营的一种微利保本性质的住宅。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指经济适用房的价格相对于商品房价格而言，是适中的，住宅面积也是适中的，从而能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住宅的使用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房因在建设过程中减免了工程报建中的部分费用，其建设用地可以采用划拨形式，所以其建房用地的成本比较低；同时，经济适用房的建设削减了大市政配套等费用，加之房地产开发商的利润率比较低，所以其售房价格不仅低于普通商品房，而且低于微利商品房。

"集资房"

是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住宅的产权权属，按出资比例确定。也就是说，个人按政府优惠后的房屋建设成本全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。

首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须"五证俱全"，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

"解困房"

特指各级地方政府为解决本地城镇居民的住宅困难，扶持房地产开发商专门修建用于解决住房的特别困难户、拆迁困难产和拥挤户住宅问题的住宅，也称解危解困房。

全国总工会印发的《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》(1990年9月11日)对人均居住面积2平方米以下即国际规定的最低标准以下的城镇居民户，要求纳入"解困"方案，实行下列"解困"政策：

l、优先售给商品房或优先租房，优先审批其建房，优先提供宅基地；

2、优先安排所需建筑材料供应；

3、先卖后租，对中低收入者给予售价优惠；

4、对地方政府统筹建设的解困专用房和开发公司提供的解困房和特困户个人或合作社形式建设的住宅，各地可按政策减免有关税费；

5、对低收入者(标准由各地确定)的居住特困户购、建、租住宅时，可给以下优惠：不超过住宅造价20%的补贴；给予分期付款或低息贷款、减免小区配套设施费的照顾；对按提高后的新租金标准租用住宅，没有享受住宅补贴、交租金有困难的，可按住宅制度改革有关政策处理；

6、优惠价购买的解困住宅不能转手倒卖，但可卖给原供房单位或房地产管理部门，用于另行安排解决居住特困户。有的城市根据本地居民住房解困情况，提高了居住困难户的面积标准，把人均居住面积低于人均标准居住面积的居民房，列为下一阶段要提供解困房的范围。

"房改房"

是房屋产权单位根据当地政府住宅制度改革方案和有关政策，以最优惠价格出售给职工居住或出租给住户的住宅。

"房改房"最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更，即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。

"房改房"的房价、租金均低于成本，具有福利补贴性质。

其补贴包含三个方面：

一是"房改房"的价格构成主要考虑房屋本体建造成本、工程管理费和建设期利息；

二是"房改房"虽然考虑了征地拆迁费或土地使用权划拨或转让取得费用、小区开发配套费，但政府给予了一定比例的优惠；

三是购买"房改房"必须具备当地政府和售房单位规定的资格，事实上是单位职工对自己社会积累的依法再分配，所以各地政府均规定职、工家庭每户只能买一套"房改房"，而且优惠面积不得超出规定标准，款付清后可以取得房屋产权证。目前，国家放宽了"房改房"的入市限制，"房改房"除了产权人自己居住以外，可以出售或出租。

但是，"房改房"出售或出租时，必须按规定补缴土地出让金；原售房单位在同等价格条件下享有优先购买权。

"廉租房"

是指只租不售、专门出租给城镇居民中的最低收入者的房屋。廉租房的来源主要是腾退的旧公房和政府房地产管理部门专门管理的小套型住宅。

必须指出的是，经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房概念在实践上有所交叉。例如，单位职工以集资的方式建的住宅，既可以称为集资房，又属于经济适用房的范畴。

四、从住宅的结构分类，可分为平层、错层、跃层、复式住宅

目前，住宅的结构出现了多元化格局。跃层、错层和复式住宅都打破了传统的二维平面户型，空间分隔灵活多变，但其共有的特点又易于被人们混淆。

"平层住宅"：户内楼面高度一致，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房都布置在同一平面的楼层上，动静分区不明显，层次感不强，平层住宅是最普遍的住宅户型。

"错层住宅"：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。住户可以利用错层住宅中不同的层高，区分不同功能的使用空间，比如起居室比较高，卧室比较低等。为此，房地产开发商可以利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，以减少挖土的土方量。错层住宅带来了空间丰富的感受，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促。因此，错层住宅更适合于层数少、面积大的高档住宅。

"跃层住宅"：跃层住宅是同楼层的一套住宅单位在内部的结构设计上表现为相对独立的两层居住空间，也有人称为"楼中楼"。跃层住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅内部设计上有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是动静分区明确，互不干扰；每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积来弥补：通风较好，户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。根据其跃层的空间设计，跃层住宅还分为"上跃型住宅"和"下跃型住宅"两种类型。

"复式住宅"：复式住宅在概念上是一层住宅，但复式住宅的层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高，于是可在其局部掏出夹层。一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室、卫生间等。由于低的部分为两层，所以复式住宅也有跃层住宅的某些特点，高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔、丰富。

五、从别墅的种类分类，可分为独栋别墅、联排别墅

在房地产市场上，对别墅的称谓比较乱。标准意义上的别墅不能缺少以下特征：

(1)别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；(2)别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；(3)别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

"独栋别墅"：独栋别墅是最吻合别墅的几个特征的，大多建在离城较远、依山傍水的地方，一家一户独立建造，每栋别墅之间相隔甚远，容积率最低。

"联排别墅"即欧美国家的TOWNHOUSE，这种联排别墅是相对于乡村的独立住宅而出现在城里的。TOWNHOUSE到中国后，一般被译为排屋、联排别墅或者经济性别墅。联排别墅一般由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落-"有天有地"，院子一般不超过50平方米。另外，还要有专用车位或车库。

联排别墅在形式上比较接近3-4层的低层住宅与别墅。联排别墅与低层住宅的区别是：一般说来，联排别墅在一个垂直层面只有一户，而低层住宅在一个垂直层面有多户，且在同一单元的同一层有2-3户不等；另外，联排别墅每户都有私家花园，而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。联排别墅与别墅的区别是：联排别墅不是独立成栋，而是由多套住宅并联在一起。因此，联排别墅在形式上应该基本满足以下几个特点。

(1)各户之间交通无交叉；

(2)保证各户"有天有地"；

(3)在一个垂直层面只有一套户型；

(4)由多栋并联在一起；

(5)每户有私家花园和至少一个车位。

联排别墅是介于公寓和别墅之间的一种新型住宅，这种产品最明显的特点是适中性、均好性，具有个性和设计新意。

首先，联排别墅离城区距离适中。联排别墅对周围环境、交通和基础设施的依赖程度较高，所以离城区不能像郊区别墅那么远。

另外，联排别墅对绿化、景观也有相当的需求，所以联排别墅一般选择在离城区适中的位置。其次，联排别墅的价格适中。联排别墅的地价较低，从而其价格也比较适中。

再次，联排别墅可以兼顾别墅的舒适和公寓的邻里亲情。联排别墅一般选择在环境好的近郊区，这种得天独厚的绿化环境净化了空气，提高了生活质量：更有些联排别墅依山傍水，环境怡人，私密性好；另外，联排别墅也避免了独栋别墅区的常住居民比较少、整个小区比较空旷和缺乏生活气息的弊端，住户可以享受到住在公寓里的邻里亲情，孩子可以找到同龄玩伴。

最后，联排别墅的设计出新。联排别墅的楼型在平面和立面上富有变化，不同于普通低层住宅方正呆板的设计，也有别于独栋别墅纵横成排的设计；联排别墅在户型设计上充分考虑了实用性和舒适性，可以采用错层、共享大厅、落地窗、外飘窗、退台等设计手法，强调采光、景观、通风和私密性等优点；其庭院的设计可以更丰富多彩。