房屋租赁之承租人优先购买权的法律适用

一、承租人优先购买权概述

承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的，在出租人转让租赁房屋产权时，有权在同等条件下优先于第三人购买租赁房屋的权利。承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，这一制度已被落实在我国的民事法律体系中。

司法实务中处理因承租人优先购买权引发的房屋租赁合同纠纷，离不开对承租人优先购买权性质的界定。在理论界，对优先购买权的性质存在争议，如债权说、物权说、形成权说等等。

笔者承租人优先购买权在性质上属于债权。形成权系权利人以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，而承租人行使优先购买权尚需出租人通知行为的介入，没有出租人出卖租赁房屋的意思表示，承租人的优先购买权就无从行使，优先权与形成权的性质不相符，在性质上不应当属于形成权。物权作为一种绝对权，在权利受到侵害时，权利主体可以主张其对物的所有权恢复到原状，若认定承租人的优先购买权属于物权性质的话，则与当前的法律规定相冲突。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）（以下简称租赁合同解释）第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”从上述规定可以看出出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力不受承租人是否行使优先购买权的影响，即使承租人未行使优先购买权，仍不影响出租人与第三人之间签订的房屋买卖合同的效力。因此认定承租人的优先购买权为债权性质于法有据。

二、承租人优先购买权制度的历史沿革

国务院发布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）(已被国务院第516号令废止)第十一条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日）第118条（已被废止）规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》（1999年10月1日）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

《租赁合同解释》（2009年9月1日）第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

上述规定可以看出，随着社会的发展，法律对于承租人优先购买权的规定亦不断变动，从认定出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效演变为出租人与第三人之间的房屋买卖合同效力不受承租人优先购买权的影响。这一立法上的变化在保障善意第三人权利的同时，也在一定程度上防止承租人滥用手中的优先购买权侵害房屋所有人自由处分房屋的权利，更契合了当前司法实务中在对待合同效力问题上的态度：法律要尽量维护交易的稳定，诸多司法解释中有关合同效力补正性的规定也体现了法律维护交易稳定的精神。

三、承租人行使优先购买权应具备的条件

优先购买权作为设定在租赁房屋上的一种负担，承租人优先购买权的产生源自合法有效的租赁合同。而存在合法有效的租赁合同只是承租人得以行使优先购买权的前提性要件，合法有效的租赁合同为承租人行使优先购买权提供了便利，却不能保证个案中承租人优先购买权落实到位。除了存在合法有效的租赁合同，优先购买权的行使还需同时具备以下要件：

1、出租人有处分房屋的意思表示。在《租赁解释》出台之前，承租人的优先购买权限于出租人“出卖”租赁房屋，若出租人无出卖房屋的意思表示或者行为时，承租人无从行使优先购买权。而在《租赁解释》出台后，将承租人行使优先购买权的情形扩大为出卖、以房屋抵债及拍卖房屋。

2、承租人须与第三人具备同等条件。法律虽赋予承租人优先购买权，却将优先购买权的行使限定于“同等条件”下。即只有在承租人与第三人以同等条件购买租赁房屋时，承租人才享有优先于第三人行使购买权，除此之外，承租人不享有优先购买权。至于“同等条件”的判断标准，下文将会单独进行阐述。

3、承租人在一定期限内做出了行使购买权的意思表示。为避免因侵害承租人法定优先购买权致诉，出租人在处分租赁房屋时一般将出售房屋的意思表示通知承租人。为了防止承租人滥用优先购买权致使出租人丧失出售房屋的良机，保证房屋交易的顺利进行，有必要限制承租人在特定期限内做出是否行使优先购买权的意思表示，至于这一期限，依据合同中“当事人意思自治原则”，允许当事人在合同中进行约定，当事人对期限没有做出约定的，可以依据法律的规定认定承租人做出行使优先权的期限，即《租赁解释》第24条第3项规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的……。”

四、承租人优先购买权疑难问题分析

法律虽对承租人优先购买权作了原则性的规定，具体到司法实务

中，鉴于个案情形的差异，致使优先购买权在行使上存在重重困难。主要表现为对“同等条件”的理解、出租人履行通知义务的时间点、优先购买权行使的范围、承租人主张赔偿责任的范围等等。下面笔者将一一分析：

（一）“同等条件”的理解

“同等条件”的认定关系到承租人优先购买权的行使。为了保障承租人优先购买权的行使，可将“同等条件”分为一般条件和特殊条件。一般条件如价款、付款方式等买卖合同必备的、可确定的条款，特殊要件如买卖合同约定的附随义务，如房屋买受人在受让房屋时，允许出租人短期使用。对于一般条件的认定可以采用“绝对相同”标准，而对于特殊要件只要达到“大致相同”即可。

具体而言，同等条件表现为价格上相同，即承租人与第三人支付的购房款相等，此外还要考虑购房款的支付方式，是一次性支付还是分期付款。法律并未禁止出租人在买卖房屋的合同中约定附随义务，在承租人不能满足约定的附随义务而第三认能够满足时，应当认定承租人不具备“同等条件”，不能行使优先购买权。

（二）出租人如何履行通知义务

《合同法》第230条规定，出租人应当在出卖房屋之前的合理期间通知承租人。但笔者不免有个疑问：在出卖之前履行通知义务，于承租人而言如何确定“同等条件”进而决定是否行使优先购买权。在第三人尚未介入进来之际，出租人出售房屋的条件尚不能确定，此时赋予其履行通知义务，承租人能否在诉请侵害优先购买权时，以出租人通知时“同等条件”尚未确定进行抗辩？

笔者认为为了避免出租人已履行了通知义务却仍面临向承租人承担赔偿责任的情况，有必要允许出租人在给承租人的通知中做出变通性的约定：承租人需在合理期限内答复行使优先购买权的意愿，逾期不答复的视为放弃优先购买权，至于“同等条件”双方可以在后期进行约定。如此，一方面承租人及时行使优先购买权的意思表示可以减轻出租人另寻买主的负担；另一方面，承租人放弃行使优先购买权的意思表示时，出租人可以以此作为抗辩事由，避免再向承租人承担赔偿责任。

（三）承租人行使优先购买权的范围

按租赁房屋用途的不同，将分两种情况：一是用于家庭居住的房屋，承租人的优先购买应限于租赁合同中的标的房屋，二是租赁合同中的标的房屋属于经营的商铺时，出租人将整栋商铺对外出售时，承租人主张优先购买权的范围是整栋商铺还是单个的×号商铺？商铺的特殊性决定了，从发挥物的效用来看分割出售商铺会减少商铺的价值而不能最大限度地实现出售商铺的目的，整体出售商铺相对更易实现房屋的最大价值。法律应当鼓励与许可商铺整体出售的行为，而承租人主张只对其承租的个体铺位享有优先购买权，不满足“同等条件”的规定，不能行使优先购买权。故承租人的优先购买权原则上限于租赁的标的房屋，特殊情况下可以突破租赁的房屋的限制，扩大优先购买权的范围。

（四）承租人主张赔偿责任的范围

《租赁合同解释》第21条虽规定出租人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但具体赔偿责任的范围并未做明确规定，笔者认为应当包括以下几部分：

1、寻租费用（租金）损失。 一般依据“买卖不破租赁”原则，承租人在租赁期间仍可以继续使用租赁房屋，不存在另寻房屋的问题，而当出租人出售房屋时，未告知买受人房屋尚处于租赁期间，善意受让人因此将房屋另租赁他人的，致使原承租人无法继续使用租赁房屋，承租人另行租赁其他房屋所花费的费用应当由出租人承担。

2、搬迁费用损失。因房屋出租人与第三人之间合法有效的买卖合同，且标的房屋已经交付买受人的，出租人与承租人之间的租赁合同实际无法继续履行或者履行成本过高时，承租人因搬离租赁房屋所花费的金钱，出租人应当赔偿。

3、房屋租赁合同中约定的违约责任费用。当房屋租赁合同对侵害承租人优先购买权规定违约责任承担时，根据当事人之间的意思自治，应当将双方约定的违约责任费用列为承租人可以主张的损失的范围。

4、房屋差价损失。房屋差价损失一般比较难认定，对于此部分损失：双方协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可参照同类同户型同地段的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋差价；无同类同户型同地段房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。实务中主张房屋差价损失一般被法院支持的可能性较小。

5、其他费用

除了上述费用之外，其他费用应当根据个案的实际情况而定，如承租人为调查房屋所有权人侵害优先购买权调查取证费用等等。

法律规定承租人优先购买权立法原意是为了保障处于弱势地位的承租人对租赁房屋的使用权，而在经济快速发展的今天，承租人要 实现对租赁房屋的需求、满足自己的生产、生活需要逐渐变得简单。承租人的优先购买权在一定程度上束缚了出租人处分房屋的权利，但笔者认为承租人优先购买权仍具有现实意义，在房价日益攀高的今天，新一轮“限购限贷”的出台，租房代替“房奴”仍是绝大多数人解决居住的最明智也是最无奈的方式。其实因这一制度所引发的矛盾并非不可避免，只要出租人与承租人均能本着赤诚之心，各取所需，实现权益上的双赢并非没可能。