【案情介绍】

2002年5月，原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告租被告二室一厅房屋一套，租期一年，每月2000元；合同期满时，在同等条件下甲有优先承租权。合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于乙将租金增至每月2500元，而原告认为租金太高，双方末达成协议。此时，第三人某电脑公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金2200元；被告乙在未告知原告甲的情况下将此房以每月2200元的租价租给第三人丙，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知此事，向被告提出自己也愿以每月2200元的租价续租房屋。被告认为自己已与第三人达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的"优先承租权"，确认被告与第三人的合同无效。问：原告的诉讼请求是否应当得到支持？

【法律分析】

本案中被告与第三人签订的合同是否有效是争议的焦点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定的"优先承租权"有密切联系。

(1)在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的"优先承租权"，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的"优先承租权"的强制性规定。

(2)那么，没有法律强制规定而合同约定的"优先承租权"的效力如何？虽然我国现行法律没有"优先承租权"的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于"优先购买权"约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。

(3)本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合同时，对原、被告之间的"优先承租权"的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于"恶意串通"，故第三人与被告之间的合同应是合法有效的。

(4)经过上面的分析我们知道，原告享有的"优先承租权"的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于"优先承租权"的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告不顾原告的"优先承租权"，擅自将房屋租赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。

【律师提示】

一、"优先承租权"并非是法律、行政法规的强制性规定，合同约定的"优先承租权"无法对抗不知情的善意第三人。因此，为了实现你的"优先承租权"，要以适当的方式让第三人"知情"。

二、由于"优先承租权"没有法律、行政法规的强制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。

三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障的。不要被合同中的这类承诺所诱惑。