业主们的疑惑

“我什么时候才能拿到房产证？从买房到现在已经快3年了，开发商一直不给办证。”

“我买房交的全款，到现在手里只有购房合同。”

“我办了分期，房产证是押在银行了吧？”

“买房的时候说是大产权，证件齐全，怎么到现在也办不了证呢？”

为什么办不了？

一、开发商的原因

1、开发商在销售房屋时没有取得完整的五证

五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。

五证不全的房子，购房者最好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中，如果购房者一定要买，就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要留意的是，自己所选的楼栋，其是否在预售许可证的范围内。

2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划

开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的。

3、开发商将房屋抵押给他人

开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有，所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。

4、房屋质量检验不合格

根据《建设工程质量管理条例》第十六条，建设工程经验收合格的，方可交付使用。只有验收合格的，开发商才可以将房屋交付给买房人使用。开发商建好的新房存在质量问题，没法通过政府有关部门的验收，就不具备交房条件，交不了房，也没法办下来房本。

5、开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、房屋维修基金等。

6、开发商在集体土地开发的项目，无法办理房产证。

二、购房者自身的原因

1、没有交纳相关的税费

购买新房，买房人要缴纳相关税费。但在实际交易中，有少数的买房人忘了交税，或者少交了一项税费，导致房本办不下来。遇到这种情况，比较好解决，只要买房人及时补交相关税费，就可以继续办理房本。

2、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明

购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。

3、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的

请他人办理房产证，是需要房主本人的委托书的。

如果是自己的原因，应积极与开发商和房屋发证主管机关联系，争取在短时间内将房产证办下来。

4、利用假资格买房

在限购城市购买新房，买房人要具有相应的购房资格。但有些不具有购房资格的买房人，为了购买新房，采用假离婚、办假证等方法，一旦在新房买卖交易中，被举报或被查出，将无法获得房本。

三、房屋管理部门的原因

由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为。

购房者应该怎么办？

不能办证是因为开发商原因的，购房者该怎么办呢？

律师建议，如果房地产公司经营良好，建议购房者可以聘请专业律师为其出具律师函，函件中可以指明开发商逾期未给购房者办理房产证，已经违背了合同约定，应承担逾期未办理房产证的违约责任，按照合同约定应予赔偿损失等。

出具律师函的原因在于此类情况开发商很有可能已经遇到过，类似的情况如若走诉讼程序可能会花较大的时间和金钱成本，因此，开发商容易主动接受购房者提出的条件。

如果房地产公司经营状况不好，公司运营已陷入停顿，甚至濒临破产，则此时律师函的作用已经不大，建议采取诉讼途径维护自身的合法权益。

至于赔偿后的房产证办理，还需事先与开发商协调好，明确办证期限和开发商应负的责任，督促他们尽快备齐手续。

根据现有法律的规定,办理产权证是购房者自己的责任。开发商只是承担必要的协助义务,即开发商必须提供自身掌握的购房者办理产权证必须的材料,而且只有开发商办理了产权的初始登记,购房者才能申请办理产权证。如果是因为开发商没有办理初始登记或没有提供必要的证明，导致购房者无法办理产权证的,开发商应当承担责任。

法律依据及律师分析

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证迟延的责任】:

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。

　　本条是关于办理房产证迟延的责任的规定。本条司法解释所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

不动产权属证书是享有不动产物权的证据。对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登记后，应当给权利人颁发不动产权属证书。一旦发生产权的争议，权属证书可以用来作为确权的证据。不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，可起到向世人公开所有权的作用，故其具有直接表明所有权的能力。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

【律师提醒】

当事人所遭遇的实际案件比相关法律规定要复杂的多，需仔细分析案情，精准运用法律，具体问题具体分析，立足于证明案件事实的扎实证据，才能提高胜诉率。