案情:一租赁合同期限为5年，出租方约定每年提前一个月交当年房租，逾期则自动解除合同。承租方承租后，进行了装修。第二年，承租方逾期三天交房租，出租方不认可，要求解除合同。承租方将租金提存公正，要求继续履行合同（注：因市场变化，该地段升值较大，出租方想进行房地产开发）。应如何处理？又何法律依据？

吴庆宝法官解答：

合同一旦签订即为有效，各方均应履行合同义务：出租方有义务按约定将标的物交付给承租人使用，承租人有义务按约定向出租方支付租赁费，同时合理使用租赁物，并妥善予以保管。

社会、经济发展常常是人们难以预料的，不少合同解除也是受利益驱动所致，即人们所说的无端解除合同。租赁合同标的物是在不转移所有权的情况下，供承租人使用的租赁物，届期承租人仍需交还。其与买卖合同有明显的区别，买卖合同一经履行，就不能反悔，也不能相互返还，除非双方协商一致。

在租赁合同履行过程中，承租方晚三天不算违约。通常情况下承租方会因不愿意继续承租而提前解除合同，但有时也会因为出租方要将标的物改作他用，而提前解除合同。处理类似的解除合同纠纷，应担按照《合同法》总则部分以及有关租赁合同的内容确定违约责任。如果承租方做了装修，出租方应当赔偿承租方所花费的装修费用，出租方提出主动解除合同的，其应当向承租方承担违约责任。因为本案合同期限是五年，属时间较长的合同，，应当由出租方向承租方承担相当于3--5个月租金的违约金，这既带有惩罚性又带有补偿性。具体依照《合同法》93条、96条关于合同解除的规定和《合同法》第13章关于租赁合同的规定。

李振功律师解读：

1、《合同法》93条约定解除权、94条法定解除权，解除权是形成权，本律师在博客中有论述，统称“组合拳”条款，先说说约定解除的组合拳：

在律师实务中，经常有律师为了诉讼的方便，把《合同法》93条、94条结合96条组合使用，从而体现形成权的魅力，实现权利人的权利。该组合拳适用好，将会起到不战而屈人之兵的效果，适用不好，不但权利不能被保证，反而会给对方留下把柄。今天谈谈《合同法》93条与《合同法》96条的组合拳的适用：

《合同法》93条是约定形成权，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，也就是附条件的法律行为，所附条件成就，合同可以解除。

该条和96条组合时一定要注意前提：1、必须是事先约定；2、具备条件不等于真解除，是“可以”条款；3、是单方解除权。

具备约定的条件，解除权利成立，才可按照《合同法》96条通知。

当事人一方依照约定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

解读96条：1、必须满足约定的条件即有权；2、必须通知；3、到达时合同自动解除；4、主张权利的负举证责任；5、对方不同意解除，到法院确认合同效力。

【案例】

河北农村的郭先生2001年承包村内荒山，2008年5月通过协商转包给了堵女士，约定了转让费，堵女士2008年5月开始经营，期间为了转让费的付款方式多次协商，最后于2010年2月双方再次协商，如堵女士于2010年6月30日前仍不履行付款义务的话，双方转让合同作废，堵女士至今未履行付款的义务，郭先生于2011年6月12日通知堵女士解除合同。

【分析】

河北郭先生符合单方解除合同的条件，其解除合同就是适用的《合同法》93条、96条。理由：

1、双方于2011年2月的协商，是对以前履行合同的总结，也是双方协议变更合同，该协议双方协商一致，有效；

2、2011年2月的协议明确约定，如堵女士不履行付款的义务，双方转让合同作废，即：附条件的产生了解除权，只要堵女士不履行约定的义务，郭先生就取得了合同的解除权，符合《合同法》93条规定；

3、郭先生2011年6月12日的通知，是履行解除权的表现，是符合《合同法》96条规定的;

4、该通知的意义通知日解除合同，即堵女士自收到该通知后双方的转让协议就自动解除了，是到达主义；

5、由郭先生举证该通知已到达。

郭先生此举就是《合同法》93条、96条完美的结合，也是顺利解决此纠纷的关键。

如果堵女士接到通知之后，有异议可向法院起诉，由法院确认合同的效力；不起诉，解除合同的通知生效。

2、本案合同中约定出现某种情况，自动解除合同，而承租方逾期交房租，应当属于违约，吴庆宝老师说不构成违约，不好理解，公证提存是实践中履行合同的最好方法，承租人应当在合同履行期内提存，符合由于债权人的原因导致合同的不能履行的情况；

3、实践中经常出现出租方无端解除合同的情况，多是市面地价飙升、房产升值、房租过低、反射利益增加等，承租方也会有不想租的时候；无端解除合同的时候，适用吴庆宝老师的观点解决。

4、本案本律师认为承租人构成违约，出租人有解除权，但行使解除权必须履行通知的义务，因为自动解除的解除权也需要行使，也需要按照96条进行通知，通知到达后解除，其后果第97条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

5、租赁合同的解除权除约定解除外，还有法定解除的情形：不定期租赁合同的随时解除权（第232条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。）租赁物危及安全的解除权：（第233条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。）出租人的解除权：（ 第232条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人）