二手房买卖常见问题问答100

问题1：二手房转让协议约定由买方承担二手房交易过程中的所得税是否有效？

根据《个人所得税法》第二条第九项的规定，个人转让房产的，应当按照“财产转让所得”征收个人所得税。并且按照《个人所得税法》第八条的规定，转让方为纳税义务人，受让方为扣缴/代缴义务人。实践当中，卖方利用自身的卖方优势，将由自身承担的税负通过协议约定由买方承担，对于该协议条款是否有效，应区分具体情形，第一，合同交易价格真实，只是约定税负由买家承担，因《税收征收管理法》

并未禁止，法无禁止既可为，该约定没有违法法律、行政法规的强制性规定，是有效的；第二，买卖双方合谋串通，签订阴阳合同，作为缴税依据的备案价格低于实际交易价格，致使国家税收受损，因买卖双方串通损害国家利益，约定条款无效，卖家仍应承担税负。

问题二、买卖双方约定由买家承担税负，如何认定真实的交易价格？

买家处于种种考虑，约定买家承担税负，如果双方的交易价格真实，自不存在交易价格的认定问题。但在约定由买家承担税负的情况下，买家往往要求卖家配合签订一份阳合同，作为备案合同，约定的价格远低于真实交易价格，或买卖合同中明确约定一个卖家净得价，上述两种情况下就会涉及到交易价格的确定问题，因为交易价格是所得税的计税依据。例如，买卖合同中约定买家承担所得税10万元，合同的交易价格为100万元，那么真实的交易价格一般为110万元，该110万元才是计算所得税的依据，而如果仅以100万元作为所得税的计税依据将使国家的税收减少。