基本案情：

2014年3月12日，某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）与某银行支行（以下简称“支行”）签订贷款抵押合同，合同约定房产公司向支行贷款500万元，贷款期限为一年，贷款利率为6.14%，违约责任为:如逾期归还贷款，支行按照4‰的比例计收利息。抵押条款为：房产公司以其财产为上述贷款提供抵押担保，某建筑公司（以下简称“建筑公司”）以其房地产为房产公司向支行的贷款提供抵押担保。上述抵押财产均办理了抵押登记。贷款到期后，房产公司仅仅偿还了120万元本金及部分利息。2015年8月，房产公司在支行向其发出的《债权确认书》上面盖章确认，截止到2015年10月8日，尚欠本金380万元及相应利息。

发生争议

原告支行提出，我行与被告房产公司、建筑公司签订贷款抵押合同，合同合法有效，合同明确约定了借款金额、期限、利率、违约责任、抵押条款等，被告房产公司应当按照合同约定按时还款付息，建筑公司作为抵押人之一，应当承担连带共同抵押责任。

被告房产公司提出，我公司并非恶意违反贷款抵押合同，由于公司内部管理原因，没有及时履行合同义务。

被告建筑公司提出，我公司虽然提供了房地产作为抵押物，但是我公司毕竟不是借款人，支行应当先对房产公司提供的抵押物进行优先受偿，而不能首先要求我公司承担连带抵押责任。

律师点评：

本案涉及的是共同抵押，焦点是在共同抵押的情况下，既有债务人提供的抵押物，也有第三人提供的抵押物，债权人应当如何实现抵押权。

所谓共同抵押，是指为担保同一债权，而于数个财产上设定抵押权，也称总括抵押权。共同抵押权是相对于单独抵押权而言的，由于单独抵押权为抵押权的常态，故共同抵押权属于特别抵押权。共同抵押可以按照不同的标准进行如下分类：

1、以各个当事人是否就各抵押物所担保的债权份额进行了约定为标准，共同抵押可以分为按份共同抵押与连带共同抵押。

按份共同抵押是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得的价金分别就其应负担的金额受偿。在按份共同抵押中，每个抵押物对同一债权是分别担保，因此不是真正的共同抵押。

连带共同抵押是指未限定每个抵押物所担保的债权金额，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物卖的的价金受偿，即每个抵押物均担保债权之全部。连带共同抵押保证了抵押权债权的清偿，对抵押权人较为有利。

2、以抵押财产是否同属于一人为标准，共同抵押可分为抵押财产同属于一人的共同抵押，抵押财产分属于多人的共同抵押。

抵押财产同属于一人的共同抵押，是指一人对供抵押的数额抵押财产享有所有权或处分权的共同抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。数项抵押财产同属第三人的时候，以当事人对抵押财产中各抵押财产担保的债权份额是否有约定，有数项财产同属于第三人的按份共同抵押与连带共同抵押之分。

抵押财产分属多人的共同抵押，是指供抵押的数项财产分别归属于不同的人，即多人对数项抵押财产分别享有所有权或者处分权。可以分两种情况，一是某项或者某几项抵押财产属于债务人，其他抵押财产属于第三人，此时不管是按份共同抵押还是连带共同抵押，债权人必须就债务人提供的抵押财产进行优先受偿，如果就债务人提供抵押的财产卖的价金能够满足债权人的全部债权，则其他抵押人的义务即告解除，若不能满足全部债权，则债权人只能就不能满足的部分再就其他抵押人的抵押财产的卖得价金受偿。二是供抵押的多项抵押财产均属债务人以外的第三人。在数项财产分属不同人的情形，对第三人提供抵押的各个抵押财产，所担保的债权份额是否有约定，也有按份的共同抵押与连带的共同抵押之分。

律师说法：

联系到本案，支行与房产公司、建筑公司三方签订的贷款抵押合同系各方当时真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效的合同。房产公司在借款到期后未能全额还本付息系违约行为，其应当按照合同约定承担相应的违约责任，即清偿所欠借款本金、合同期内利息、逾期罚息。

虽然本案所涉债权存在房产公司、建筑公司两个抵押人，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额和顺序没有约定。但是，由于房产公司所提供的抵押为债务人抵押，建筑公司所提供的抵押为第三人抵押，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第75条第1款之规定“同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押权人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。同一债权有两个以上抵押人的，当时对其提供的抵押财产担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额，”

本案中债权人支行在实现抵押权不能就房产公司和建筑公司所提供的抵押财产中的任一或各个财产行使抵押权，而应首先就债务人房产公司提供的抵押财产中的任一或各个财产行使抵押权；只有在房产公司提供抵押的拆产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿后，仍不足以清偿的情况下，才能对建筑公司所提供的财产实现抵押权。因此，在本案中房产公司与建筑公司的抵押并非连带共同抵押，支行主张房产公司与建筑公司承担连带共同抵押责任的理由缺乏法律依据，主张不能成立。