承租者将租得房屋高价转租行为是否有效 案情简介：一九九二年一月十日，刘某与某商店签订租赁经营场地150平方米的租赁合同，合同约定被告用此场地从事服装零售经营。租期一年，租金为15万元。合同生效后，刘某将租得的场地分割成42个摊位。安置了42节柜台。随后，刘某将分割的摊位分别与原告签订了“柜台租赁协议”（商店对被告出租柜台的行为表示同意）。协议规定：“每节柜台月租金为1400元，42节柜台年租金共计705，600元。每节柜台抵押金为4000元；如中途解除合同，抵押金不予返还。”原告在经营过程中，由于支付不起高额柜台租金，被迫停止经营，退出柜台。在索取4000元抵押金时，与被告发生纠纷。于是28位原告共同向法院起诉，要求被告返还抵押金。 原告诉称：被告即非商店产权人，又无足够自营能力，擅自转租营业场地，居间盘剥渔利，系违法行为，应予终止。原被告签订的租赁柜台协议无效，被告应退还112，000元抵押金。 被告辩称：1、被告所承租的只是商店150平方米的营业场地，而不是柜台。承租时场地内没有任何可移动附属物，所有柜台及装修布置均为被告所出资。被告有权自行决定经营方式，将柜台出租。不存在转租营业场地渔利问题。2、原被告租赁柜台协议是在平等互利、协商一致的前提下签订的，不存在欺诈、乘人之危情况。协议合法有效，抵押金不予退还。 本案纠纷发生后，在某城引起很大反响。对被告这种“二房东”“二店主”的行为，赞益者、抵毁者均各有主张。某报社曾辟一专栏，讨论“二房东”是否合法，合理。法律界对此问题的争鸣更是积极、勇跃。 一种观点认为：被告“二房东”的行为是不合法的。同时，它是一种极不合理的变向剥削行为。严重侵犯了承租者的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第九十一条明确规定：“合同一方将合同权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方同意，并不得牟利。”本案被告所实施的加价转租，牟取暴利的行为，违反了法律规定。被告的转租行为属于无效民事行为。依法应当解除。 第二种观点认为：被告“二房东”行为合法有效。被告所实施转租行为，涉及的法律问题只有一个，那就是，转租是否经过了产权人同意。产权人同意，那么转租就合法。所以被告经商店同意出租柜台，只是行使合法经营权的一种方式，受法律保护。再者柜台为被告所有，被告在履行与商店签订的承租合同中也无违法之处。原告以被告名义从事经营，原告产生由被告承担。被告对商店负责，同时，对原告有管理的权利，义务。原被告之间视为一种雇佣关系。“租赁柜台协议”只视为一种雇佣双方内部权利、义务的约定。被告并非坐收渔利，而是带有很大风险。“二房东”行为可缓解房东人力，财力不足，又可吸收社会闲散资金。它是符合市场经济发展的一种经营机制。 第三种观点认为：原被告签订的“租赁柜台协议”显失公平，属于可撤销的民事行为。被告利用其自身有柜台出租权的优势，同时利用原告没有经营经验的缺点，致使原被告双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。租赁柜台协议显失公平。法院应当依法变更或撤销。将抵押金返还原告。 笔者倾向第一种观点。被告行为是不合法的，依法应解除。笔者认为，原告与被告并非雇佣关系。原告租得柜台后，原告的经营权是相对独立的。原告无需接受被告管理。原告是以商店名义从事经营。原被告双方在事实上、形式上均没有形成雇佣关系。而是形成一种转租关系。 我国现行法律对合同一方向第三人转让合同权利义务有明确的限制规定。即合同一方转让合同权利，义务必须经合同另一方同意，并不得牟利。转让合同的合法有效前提，必须同时具备两个要件：一、经合同对方同意；二、不得牟利。本案中，被告在转租过程中，虽将转租标的进行改变，将房屋转变为柜台。但是，柜台仍是安置在房屋之中。仍占有房屋空间，一节柜台仅价值百作余元。而在此空间，一月租金便高达1400元。所以，被告向原告出租柜台是形式、现象。被告向原告转租房屋却是内容、实质。被告向原告转租房屋租金竟比被告与商店的房屋租金高出近5倍。被告的转租行为显然违反了“不得\牟利”的规定。所以，被告行为违法。被告与原告签订的“租赁柜台协议”无效。 从促进市场经济发展角度考虑，笔者承认被告这种“二房东”行为有一定存在道理。在现实经济生活中，“二房东”的行为也比比皆是。但从消极角度考虑，“二房东”的行为对市场经济发展也具有一定的阻碍作用。“二房东”“二店主”的出现，无疑是在出租者、承租者；供方、需方之间设置了一首屏障。“二房东”“二店主”利用其优越地位，使本应当正常的承出租关系，供需关系无法正常进行。这种行为明显违反了竞争所要求的公平原则。同时，“二房东”为牟取利益，必然要抬高转租价格。这势必要增加承租人的负担。使把本应投入生产，经营的资金违心地交给“二房东”。这必然影响经济效益的提高。如果放任“二房东”的存在，必然会在经济领域中出现大量非法投机商。他们可以恣意操纵市场，哄抬物价。这必然会导致经济秩序的混乱。 “二房东”的行为急待立法加以规范。在一些情况下，“二房东”将租得房屋性质加以改变，然后对外租赁、承包经营。例如：承租者将租得的房屋开设商店。然后对外出租商店柜台。或将租得房屋开设饭店，然后对外承包经营。这时，“二房东”并非是直接转租房屋牟取利益。如果按照《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定，一概予以禁止，确认无效，那便存在不合理的因素。阻碍经济的发展。 作者：牡丹江华厦律师事务所 吴京堂 律师 1993年8月 该文是笔者在十多年前所发表的文章，距今已经十多年，当时的社会经济刚刚从计划经济向市场经济转型，当时经济体制的概念是“有计划的商品经济”。整个经济立法极其落后。现在想来本文的观点也略显幼稚。现在的立法对二房东的身份已经合法化。但是距今已有二十年的《民法通则》仍然没有被废止。该民法通则虽已经千疮百孔．苟延残喘，可却还是踉踉跄跄地又度一春秋。不能不说是国共立法的悲哀！！！ 2006年1月15日星期日