一、案情回顾

2007年6月23日,某小区业主王某与该小区物业公司(以下简称A公司）签订了《前期物业管理服务协议》,约定:由A公司为王某的房屋提供物业服务,A公司在安全协防方面确保小区全天24小时内处于受控状态。

2009年4月15日，王某的房屋被盗。A公司为证明其尽到了协议约定的义务,提交了2009年4月15日的《来访人员出入登记表》《来访临时车辆登记表》由于被盗事件发生后,王某拒绝支付物业费。

2011年8月,A公司以王某欠付物管费为由诉至法院，请求判令王某向A公司支付物业费及其滞纳金。王某以A公司未尽到安保义务为由提起反诉,请求判令A公司赔偿王某失窃财物的损失。

二、法院审判

一审法院作出判决：王某应向A公司支付物业费,同时A公司赔偿王某失窃部分财物损失。宣判后,王某不服提出上诉。

二审法院判决：除对王某被盗财物数额的认定有所变更外,认定一审法院A公司承担30%的赔偿责任并无不当。

【相关法条】

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

3、《物业管理条例》

第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十七条:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

三、汪宇律师评析

本案为一起典型的因业主被盗而引发的物业合同纠纷,由于法律对此尚未明确规定,实践中处理此类案件时裁判思路和判断标准不尽相同,出现“同案不同判”现象,故有必要对此类案件的裁判规则进行总结。

1、业主被盗时物业公司承担赔偿责任的归责原则。

①如果物业服务合同中约定了财产保管服务,在发生业主房屋被盗时,物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任。

②如果物业服务合同未约定财产保管服务,应当适用过错责任的归责原则,由物业公司对已经尽到安保义务承担举证责任。

2、业主被盗时物业公司承担赔偿责任范围的认定。

业主被盗的直接责任人是盗窃者,物业公司仅需在其失职的范围内承担责任。确定物业公司的责任范围需要考虑物业公司的过错在多大程度上导致盗窃行为的发生,并以此来确定赔偿比例。

3、同类案件处理的裁判规则

此类案件有以下两个裁判规则:一是物业公司是否需要承担赔偿责任；二是物业公司承担赔偿责任的比例问题。首先,对物业公司应否承担赔偿责任的判断,应当结合物业公司的安保措施是否达到法律规定和合同约定的标准；物业公司是否能够举证证明自己在责任范围内尽到了安保义务；物业公司在履行安保义务中是否有过错,与业主被盗是否存在因果关系。其次,对物业公司承担赔偿责任的比例的确定,应注意物业公司的过错程度,业主自身是否对被盗存在过错,并以此确定物业公司的赔偿比例；业主因被盗而遭受的损失,需要业主提供证据予以证明；根据赔偿比例和业主损失金额确定物业公司的赔偿数额。