在房地产开发商超过合同约定二年后仍未交房时，此时诉讼时效起算时间显得尤为重要。

　　在法学界以及现实的司法实践中，对逾期交房违约金的起算时间主要存在以下三种观点：

第一种：以合同约定的交房日期次日起计算，持此种观点的主要是认为开发商在合同约定的日期未交付即已构成违约，业主应当知道权利被侵害，故可以起算时效起点。

第二种：以实际交房日期计算，持此种观点的主要是认为开发商的违约是一种持续状态，必须要到实际交付日才能确定违约的天数。

第三种：以起诉日向前倒算两年，以该日期内逾期的天数来计算。持该种观点的认为，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，在二年内的则未过时效。

不同的法官对法律有不同的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识，目前，这三种观点的司法判例都有。

律师建议：从稳妥的角度出发，业主尽量选择在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，以免受到损失。这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险。

魏广存律师自2001年从事律师工作，现执业于山东民桥律师事务所。10年来办理案件400多起，具有丰富的办案经验。专业特长：房地产。服务宗旨：受人之托，忠人之事。

办公地址：济宁市吴泰闸东路冠亚星城A2幢10号山东民桥律师事务所。电话：13954718269