2009年，小王与小张筹备结婚事宜，但苦于没有婚房。恰在此时，大兴区某村委托北京某房地产开发公司对外出租户型不错的房子。仔细一问，这些房子都是大兴区某村自行

建设的，所以没有产权，出售的是使用权。但为了让购买者放心，开发公司拿出了《出租合同》，合同规定，该房屋的租赁期限暂时为70年，在合同到期后，租赁期限自动顺延，

并且租金是一次支付。

　　这种情况无疑是以租代售，但急于婚房的小王和小张也未充分考虑，便将自己的大名签字了出租合同上。那么，该出租合同是否有效呢？

　　首先，小产权房的合法性问题。如果上述房屋系村民经过审批在自己宅基地上建设的房屋，那么是允许出租的。如果该小产权房为私自建设，并未经过任何审批手续，那么该

小产权房本身就不具有合法性，应属于违建建筑。由于标的物本身就不具有合法性，那么以此签订的出租合同也应为无效合同。

　　另外，如果该小产权房为合法建筑，那么需要考证一下双方的租期问题。根据《合同法》第214条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效奥。“因此

，小王的合同即使有效，也是有瑕疵的。超过二十年的部分是无法得到法律保护的。