如何要回购房定金

文/广西桂三力律师事务所 邓卓锋

在日常的购房、买房活动中，常见的是先签订《认购协议》支付定金后，再签订正式的商品房买卖合同，一线下去，水到渠成，但此后，往往就会有人因各样的原因不想买房了，此时，如何要回购房定金就是个比较棘手的问题。

关于认购协议的性质。认购协议一般都具有预约性质，属于预约合同，是为签订正式的商品房买卖合同而准备的。就《合同法》而言，若《认购协议》约定的内容是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的，各方都应依约履行。若无证据证明在签订《认购协议》时，开发商存在欺诈、胁迫等情形的，定金是难以要回的。此时，应从认购协议之外，寻找或创造有利条件要回定金。

一、双方未能就商品房买卖合同的主要条款达成一致意见的

按照《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，若认购协议对商品房的价格、面积、朝向、交付等主要条款没有明确约定，且后来双方又未能就这些主要条款等协商一致，从而未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。因此，可针对认购协议未约定的主要内容入手，待签订正式购房合同时提出异议，在双方仍未能达成一致意见时，要回定金。

这里有三点值得注意：

第一，不能达成一致意见的条款应是认购书中约定以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。

第二，只有双方是对合同的主要条款不能达成一致意见的，才能要求退还定金。如果是合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不应包括在内。

第三，购房者通过对合同提出不合理的苛刻条件，以双方不能达成一致意见要求退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求签订“付完款必须当天交房，当天办证，不然不签购房合同，退还我定金!”等不切实际的条款。

二、双方就补充协议协商未成的

当事人双方签订补充协议的，若双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就补充协议达成一致的意思表示，致使购房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求返还定金。通过增加补充协议从而达到退回定金的目的也是可行的，但是要记住在协议中不能达成一致意见的条款应是重要的、符合实际的。

三、因国家出台新政策，购房者不符合购房、贷款条件的

签订《认购书》后，因国家出台新政策，使购房者不符合购房条件或无法取得银行按揭购房贷款，从而使得双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商企业将收取的定金返还。

综上，购房后想反悔的，可以对比斟酌下了。