贷款买房中所存在的法律关系分析

目前，我们老百姓买房大多采取贷款买房的方式，其中所涉的法律关系是这样的。以担保贷款方式购买商品房的法律关系中，通常涉及两份书面合同，即商品房买卖合同和担保贷款合同；主体涉及三方，即买受人（借款人）、出卖人(保证人)和银行（贷款人）；涉及的法律关系包括：房屋买卖法律关系，即出卖人于房屋建成后将房屋交付买受人并转移所有权，买受人向出卖人支付购房款；借贷法律关系，即银行向买受人出借购房款，买受人分期向银行归还借款本金及利息；期房担保法律关系，即买受人所购房屋为银行债券设定担保；保证担保法律关系，即出卖人在房屋交付并办理抵押登记前做为保证人，为买受人购房贷款向银行承担阶段性保证担保；委托付款法律关系，即买受人委托银行承担阶段性保证担保；委托付款法律关系，即买受人委托银行将所借款项支付出卖人。实践中，后四种法律关系会整合于同一份担保贷款合同中。

商品房买卖合同与担保贷款合同既相互独立又密不可分，其独立性表现在：一是主体不同。前者为买受人和出卖人，后者为买受人、银行和出卖人。二是性质不同。前者为房屋买卖法律关系，后者涉及借贷、担保等法律关系，各方权利义务及责任均不相同。同时，两合同又相互关联，商品房买卖合同系担保贷款合同的前提和基础，其他所有法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现。担保贷款合同中的借款仅用于支付购房款，并由银行直接支付给出卖人。

正常情况下，买受人先与出卖人签订商品房买卖合同，随后银行、买受人及出卖人签订担保贷款合同，由银行将借款出借给买受人，买受人委托银行将借款直接支付出卖人。同时，出卖人为买受人的借款向银行提供阶段想保证担保，买受人以所购房屋为银行贷款提供担保。由此，买受人获得了期房的期待权并承担偿还银行贷款的义务，出卖人获得了房款并对买受人借款承担保证责任，银行发放了贷款并获得了期房担保权及出卖人的保证担保，三方利益与风险基本达致平衡。