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离婚案件房屋增值部分怎么计算

更新时间：2016-10-31

《婚姻法司法解释三》第十条的规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算，但具体怎么来算，解释中没有具体的规定，导致在实务中在计算房屋补偿款时，存在计算标准不统一的问题，为此，北京市高级人民法院民一庭在2014年11月17日发文明确出台了一个计算公式(这个公式也被浙江省高院发文明确采用(高法民一[2016]2号文件)，即：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项(包括本息)÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

本人详细研究此公式后发现，此公式总的来说是比较科学合理的，唯一不足的是在计算当事各方对购房贡献度（当事各方支出的款项除以离婚时已经产生的总的购房成本）时，没有考虑货币的时间成本，打比方离婚时己经产生的总的购房成本是100万，其中首付款20万、契税等其他费用2万、已还本金20万、己还利息20万、剩余需还本金38万，这里面的费用像首付款、其他费用是一次性支付的，已还本金、已还利息、剩余需还本金是分期支付的，但在公式中这里面的货币时间成本差异是无法体现的：在计算增值的分割时，将婚后还贷利息作为成本考虑是显失公平的：贷款让应付的购房款获得了延缓支付的时间、并从而获得了其他投资机会，因此才需要额外支付贷款利息。将婚后还贷利息作为成本计算，将无故摊薄一次性支付首期款一方的投资比例，损害后者的合法利益，这个问题如果要解决，就得在计算夫妻双方对增值的分割时，将双方共同还贷的本金＋双方共同支付的除还贷之外的其他费用×50%再加上一方支付的费用÷（一次性支出的购房成本即：购房价格＋其他费用）作为对增值分割的对应比例，这样的计算将更为复杂），但总的来说，这个公式还是比较合理，当前最大的问题是北高院民一庭对此公式四个计算项目（夫妻共同支付款项、房屋购买价、全部应付利息、房屋评估现值）没有明确的解释与说明，导致在实际运用时会出现各家各解的问题（除最后一项不会出现异议外，前面三项如果不解释清楚，在理解上会出现严重的差异），不但统一算法的目的无法实现，而且还会出现很多错误理解公式导致错误计算，使判决结果显示公平的情况出现。