案情
张某（男）与王某（女）于1965年登记结婚，夫妻双方于1985年登记取得集体土地使用证，修建三孔砖窑，后又建四间平房。2010年，张某在王某不同意的情况下，趁王某长住女儿家之际，擅自将共有房屋卖给同村村民李某，并签订了书面合同（契约），张某收取房款14万元。李某持有登记在张某名下的集体土地使用证，缴纳了契税，现已占有该房屋。两个月后，王某才得知房屋已被张某出卖，多次提出让张某收回房屋。张某不置可否，无奈之下，王某以张某未经其同意，擅自出卖共有房屋，侵害其财产所有权为由将张某和李某起诉到法院，要求解除张某与李某签订的房屋买卖合同。
双方争议焦点在于，李某认为该合同有效，自己没有义务向张某的妻子王某进行核实，因为都是同村的村民，李某有理由相信张某出售房产的行为是夫妻双方的共同意思表示，按照婚姻法解释一第十七条第二款的规定，原告王某不得以不知道和不同意为由对抗善意购买。王某认为，张某的行为构成处分共同财产，处分共同财产应当经过全部所有权人的共同意思表示方能处分，而李某在处分共有房屋时，应当经过自己的同意，李某的行为已经构成无权处分，按照《合同法》第五十一条的规定，合同应该属于效力待定的合同，在自己没有追认之前，合同处于无法律效力的阶段。
北京识广律师事务所律师解答：
我们认为，本案应当认定为合同无效。理由如下：
第一，三孔砖窑以及四间平房是在张某与王某婚姻关系存续期间建造，属于夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》解释（一）第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”《民通意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。”夫妻双方对共有财产享有平等的所有权和处分权，对共有财产的处分应当是经双方协商，取得一致意见。
第二，《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”权利人追认之前，该合同效力待定，若权利人不予追认，合同无效；若权利人予以追认，合同合法有效。简言之，无处分权人事后未取得处分权或未经权利人追认，合同应认定为无效。本案中，原告起诉到法院要求解除房屋买卖合同，是以其行为表示拒绝追认张某擅自出卖房屋的行为，被告张某事先未征得共有人王某的同意，事后未取得共有人王某的追认或授权的情况下擅自出卖房屋，实质上是处分本人没有全部产权或处分权的共有财产，其行为违反了法律的规定，应认定为无效。故张某与李某签订的房屋买卖合同为无效合同。
第三，《民通意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，如果买受人李某属于善意取得，该房屋买卖合同应属有效合同，如果买受人李某构不成善意取得，那么张某擅自处分共有房屋的行为，应认定为无效行为。
根据《物权法》第一百零六条之规定，“无处份权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。本案中，李某与原告夫妻属同村村民，李某购买房屋时应当征求原告的意见，因为买卖房屋之事是家庭中的大事。受让人李某未征求原告意见的行为，不能构成善意。所谓善意，是指受让人对无处分权行为的不知情，或者因受让人无过失而不知情。至于过失，其实是受让人对于不知情的主观心理状态，李某是否有过失，就是看李某是否尽了适当的注意义务。本案中，受让人李某未尽到相应的通知（告知）王某的义务，存在过失，故构不成善意。
不动产物权的变动登记，是不动产移转的必备条件。本案中，受让方李某虽已交付了合理对价，并缴纳了契税，但未进行物权变更登记，物权未发生移转，不动产交易未完成。而善意取得应基于占有和登记的公信力，李某不具备善意取得的条件，因此，张某处分房屋的行为属于无效行为，本案中的房屋买卖合同为无效合同。
综上所述，出卖人张某与买受人李某之间的房屋买卖合同属于无效合同。而合同的解除是以合同有效成立为基础的，无效合同不存在解除的条件，本案中原告直接起诉要求解除合同的请求权基础缺乏法律依据。法院应判决确认该房屋买卖合同无效，合同当事人应相互返还因该合同取得的财物。
识广提醒：
实践中，农村房屋买卖，除了应征得共有人的同意外，还须具备以下条件：一是经本村村委会同意；二是转让人与受让人为同村村民；三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其近亲属合户居住。四是受让人无宅基地。五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。