案情间介

2014年12月9日，原告梁某与被告陈某经中介公司介绍签订了房屋买卖合同，约定梁某将其所有的房屋作价238万元出售给陈某，约定买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。另约定由于买方原因导致交易不成功，卖方有权没收定金，不予返还。由于卖方原因导致交易不成功，卖方退还已收定金5万元，并赔偿5万元作为补偿。合同签订当日，陈某向梁某支付了定金5万元。后由于陈某未按约定到中介公司办理银行按揭申请手续，梁某委托律师以邮政快递方式向陈某发出律师函，该邮件于2015年5月9日因陈某拒收退回。该邮件内律师函相关内容有：因陈某未履行办理银行贷款手续，要求陈某在收到律师函七天内办理银行按揭手续或现金支付房款，如未在限期内履行上述义务，梁某在七天到期之日即解除本合同，不再另行通知。后梁某联系不到陈某，故诉至法院。庭审中，梁某明确表示其选择适用违约金条款主张权利。

审判结果

法院审理认为，梁某与陈某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。而陈某在签订合同当日支付了5万元定金给梁某后，却不按合同及附件的约定办理银行按揭申请手续，且拒收梁某委托律师向其发出的律师函，根据房屋买卖合同的约定，该律师函于陈某拒收退回之日应视为送达，并于七天期到之日房屋买卖合同解除。合同因陈某的违约行为解除，陈某应承担违约责任。而房屋买卖合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，当事人可以选择其一主张权利。梁某在庭审中明确表示选择适用违约金条款主张权利，故梁某要求陈某支付违约金238000元应扣减陈某已付的定金50000元，陈某尚应支付违约金188000元给梁某。

来源：人民法院报